Q:買違章建築占用別人土地，被告拆屋還地、不當得利，會成立嗎?#房地產買賣#持分#公設地#危老重建#0912-913923高仕陳總 @ 高仕不動產部落客

Q:買違章建築(未合法登記)，土地是祭祀公業的，地價稅每年我在繳，請問祭祀公業現在要告我拆屋還地、不當得利，會成立嗎?

一、拆屋還地會成立嗎？

1. 民法第767 條第1 項規定：「按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之」。當定著物所有權人對於土地，沒有任何使用權源而構成無權占有時，土地所有權人得依民法第 767 、 179 、 184 條等規定，請求定著物所有權人拆屋還地。
2.占有人需自行舉證其有合法占有權源：以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號裁判參照）。
3.合法占有權源一般為：買賣、租賃、借貸、地上權、典權、共有物分管契約…等。
二、拆屋還地常見爭執的問題有哪些？
1. 占有人因為長期占有而取得地上權，因此不是無權占有?
依民法第772 條準用第769 條及第770 條之規定，以所有之意思，二十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者，得請求登記為所有人。
亦僅得請求登記為地上權人而已，並非即取得地上權。
須以占有人於土地所有權人請求拆屋還地前，以具備時效取得地上權之要件為由，向地政機關請求登記為地上權人為前提（最高法院89年度台上字第1370號判決意旨參照）。
2. 占有人繳納地價稅是因為口頭上有租賃關係或約定房屋土地交換使用協議，因此不是無權占有?
占有人經常以與土地所有權人曾約定，由伊負責繳納系爭土地之地價稅及管理維護費用，並約定土地與建物交換使用，就系爭土地有不定期限之租賃關係，實務上多認為太過違背事理，不足採信。
3. 基地所有權人請求拆屋還地是否為權利濫用?
權利之行使，是否已損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受損失，比較衡量以定之。
倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損害甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋(參見71年度台上字第737判例)
例如：土地所有人因拆屋還地所增加的利益僅100萬，而占有人拆屋還地所受損害共達500萬元，二者差距甚大，雖是無權占有但未必准予可以拆屋還地。
三、無權占用另可請求相當於租金的不當得利！
（一）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。
而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，房屋所有人因此受有損害，即得依不當得利規定，請求返還該利益（最高法院61年臺上字第1695號判例要旨參照）
（二）換句話說，法律上你無權使用別人的土地或房屋，因為這樣有了不用付租金的利益，屬於一種不當得利，也讓實際所有權人無法使用土地或房屋，因此所有權人可以向你要這個相當於租金的不當得利。
又於城市地方租用房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息10％為限，土地法第97條定有明文。
又按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項以為決定（最高法院68年臺上字第3071號判例要旨參照）。
四、該違章建築所有權人是否有優先承買基地的權利?
（一）優先承買權人為：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人、不動產共有人…等。
（二）如果只有無權占有基地的違章建築所有權人身分並無優先承買權。
（三）違章建築是否有優先承買規定適用？實務上多數見解認為，基地承租人行使優先承買權時，不以建築物是合法建築為前提，但仍有見解認為，違章建築有礙市容觀瞻，並影響公共安全，而隨時有被主管機關拆除之可能，與民法第426條之2及土地法第104條之房地合一立法政策意旨有違，故以合法建物為限，使能主張基地優先購買權，較為合理適當。