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★請求確認優先購買權存在等

裁判字號：最高法院 107 年度台上字第 793 號民事判決

裁判日期：民國 107 年 06 月 27 日

裁判案由：請求確認優先購買權存在等

最高法院民事判決　　　　　　　　　　107年度台上字第793號

上　訴　人　祭祀公業陳0興

法定代理人　陳0文 　　　　　　

陳0西 　　　　　　

陳0洲

訴訟代理人　黃勃叡律師

上　訴　人　吳0賢

被上訴人　陳0祥 　　　　　　

陳0統

共　　　同訴訟代理人　林開福律師

上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，上訴人對於中華民國105年6月7日臺灣高等法院臺中分院第二審判決（104年度重上字第75號），提起上訴，本院判決如下：

主文

上訴駁回。

第三審訴訟費用由上訴人負擔。

理由

按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體，民事訴訟法第56條第1項第1款定有明文。

本件被上訴人以其基於祭祀公業派下員之公同共有人地位，就上訴人祭祀公業陳0興所有並出賣予上訴人吳0賢之彰化縣和美鎮○○段000000000000000地號土地（以下分稱547、548、549、550地號土地，合稱系爭土地。除548地號土地之權利範圍為3分之2 外，餘皆為全部），有優先購買權存在，對於祭祀公業陳0興與吳0賢間之買賣契約，本於土地法第34條之1第5項準用同條第4 項規定，主張優先承買並將系爭土地移轉登記予伊，其訴訟標的對於未上訴之吳0賢必須合一確定，祭祀公業陳0興上訴之效力及於未提起上訴之吳俊賢，爰併列為上訴人。

次查，被上訴人主張：系爭土地為祭祀公業陳0興所有，伊為其派下員，為系爭土地之公同共有人，依土地法第34條之1第5項準用第4 項規定於系爭土地出賣時，有優先購買權存在。然祭祀公業陳0興管理委員會於民國103年5月4 日召開會議，決議將系爭土地出賣予吳0賢，被上訴人陳0統當場反對，並表示行使優先購買權。被上訴人陳0祥則對此買賣全然不知情，祭祀公業陳0興又未舉證其已通知伊行使優先購買權，自無逾期失權可言。伊再以103年6月4 日起訴狀之送達對祭祀公業陳0興行使優先購買權。

爰依土地法第34條之1第5項準用同條第4 項之規定，求為

⑴ 確認伊就祭祀公業陳0興於103年5月4 日將系爭土地出售予吳0賢，有優先購買權存在；

⑵祭祀公業陳合興應將同前項地號及權利範圍之土地，按其與吳0賢所訂買賣契約同一條件與伊訂立書面買賣契約，並將上開土地所有權移轉登記予伊之判決。

祭祀公業陳0興則以：

祭祀公業對於不動產處分，應先適用民法第828條第1項規定，依其公同共有關係所由成立之法律、法律行為或習慣定之；如未規定其他，則應依土地法第34條之1第1項之規定。準此，如祭祀公業已另訂有規約，因規約之訂定，乃係經由全體派下員決議形成，自有拘束全體派下員之效力。伊祭祀公業之規約（下稱系爭規約）第11條既已約定本公業財產之處分經由管理委員會3分之2以上書面同意授權管理人處分之。可見其公同共有土地之處分，該規約業已排除土地法第34條之1第5項之適用。且祭祀公業處分其公同共有之土地，並非分別共有人處分其應有部分，亦無依土地法第34條之1第5 項準用同條第4項規定餘地，故公同共有人並無優先購買權可言。

縱認有優先購買權，惟陳0統於103年5月4 日管理委員會會議即知悉出賣土地事宜，並曾通知陳0祥，其方於10日內之同年5月8日以存證信函表明願意承買系爭550、549地號2筆土地面積之9分之5，及548、547 地號 2 筆土地面積之2分之1，而非以同一條件承買，且未以伊之管理人作為送達處所，顯不合法。被上訴人雖再於本件起訴時表明以同一條件購買，惟已逾10日，依同法第104條第2項規定，視為放棄優先購買權等語，資為抗辯。

原審以：

訴外人陳0統為祭祀公業陳0興之派下員，於102 年00 月0日死亡，其繼承人有陳0祥、訴外人陳0成、陳0甫3人，依祭祀公業條例第5條，其3人均因繼承而為祭祀公業陳0興之派下員。陳0統亦為其派下員，為祭祀公業陳0興所不爭執。祭祀公業陳0興於103年5月4日，由其管理委員會3分之2 以上書面同意授權管理人處分，將547、549、550地號土地全部及548地號土地之應有部分3分之2出賣予吳0賢，548 地號土地部分為每坪新臺幣（下同）36,000元，547、549、550地號土地為每坪47,000 元。

雖祭祀公業陳合興迄未與吳0賢訂定書面之買賣契約，僅有系爭會議紀錄及口頭契約，惟已經由符合規約第11條之處分程序，與吳0賢就標的物及價金以口頭成立契約，即已合法成立買賣契約。而祭祀公業派下員為土地之公同共有人，於祭祀公業出賣土地時，依土地法第34條之1第5項、第4 項之規定，自有優先購買權。系爭規約第11條約定之文義，係規範財產處分應經由管理委員會3分之2以上書面同意，乃處分公業財產方法之約定，僅排除土地法第34條之1第1、2 項之處分方式規定而已，至派下員有無土地法第34條之1第4項規定之優先承買權等，系爭規約並無規定，自無排除土地法有關公同共有人優先購買權規定之適用。

被上訴人以103年6月4 日起訴狀繕本送達表示依同一買賣條件行使優先購買權，雖訴之聲明關於548 地號土地部分，係記載全部，而系爭買賣就該筆土地，僅為應有部分3分之2成立買賣契約，惟被上訴人已減縮其上訴聲明，在減縮聲明後，仍應認其於本件訴訟就系爭買賣已知口頭買賣契約內容之土地地號、權利範圍及價金部分之買賣條件，已依同一條件向祭祀公業陳合興行使優先購買權。

又祭祀公業陳0興與吳0賢103年5月4 日成立系爭買賣契約後，迄未訂定書面買賣契約，僅有系爭會議紀錄及口頭契約，且亦未曾以書面通知被上訴人行使優先購買權。在被上訴人受通知該買賣條件之完整內容前，自無行使優先購買權逾10日視為放棄之情事。

從而，被上訴人以系爭土地公同共有人之地位，依土地法第34條之1第5項準用同條第4 項之規定，請求確認其就祭祀公業陳0興處分系爭買賣之土地權利範圍有優先購買權；並請求該公業應將同前項地號及權利範圍之土地，按該公業與吳0賢所訂買賣契約同一條件與其訂立書面買賣契約，並將上開土地所有權移轉登記予其，為有理由等詞，為心證所由得，並說明其他攻擊方法及舉證，不可採之理由，爰廢棄第一審所為被上訴人敗訴之判決，改判如其聲明。經核於法並無違誤。

祭祀公業陳0興上訴論旨，雖再主張其公同共有土地之處分，依系爭規約第11條約定，已排除土地法第34條之1第5項之適用，故其派下員無優先購買權等語。惟核原判決業已說明系爭規約第11條約定之文義，僅排除土地法第34條之1第1、2 項之處分方式，非排除公同共有人優先購買權規定，核無不合。

上訴論旨，徒以原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，並就原審已論斷者，泛言未論斷，暨其他不影響判決結果之理由，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非有理由。

據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。

中華民國 107 年 6 月 27 日

最高法院民事第六庭

審判長法官沈方維

法官周玫芳

法官陳靜芬

法官張競文

法官魏大喨

本件正本證明與原本無異

書記官