高仕不動產部落客

※變賣分割共有房屋，違反公寓大廈管理條例第 4 條第 2 項規定，執行法院應如何進行本件執行程序？

會議次別： 臺灣高等法院暨所屬法院 107 年法律座談會民執類提案第 7 號

會議日期： 民國 107 年 11 月 21 日

座談機關： 臺灣高等法院暨所屬法院

法律問題：

甲、乙、丙三人共有 10 層樓公寓之第 5 層房屋（下稱 A 屋）及坐落基地（下稱 B 地）應有部分十分之一。因協議分割未果，甲對乙、丙向法院訴請變賣分割 A 屋及 B 地之應有部分十分之一。法院以甲未列 B 地全體共有人為被告，而判決就 B 地之變賣分割當事人不適格駁回，僅就 A 屋部分准予變賣分割確定。

甲持該確定判決聲請就 A 屋為變賣分割之強制執行，經地政機關覆知執行法院：若僅就 A 屋為變賣分割拍賣 ，違反公寓大廈管理條例第 4 條第 2 項規定，於拍定後，不得辦理移轉登記。

試問：執行法院應如何進行本件執行程序？

討論意見：

甲說：

依強制執行法第 131 條第 2 項準用第 75 條第 3 項規定，將 A 屋及 B 地之應有部分十分之一併予查封拍賣。

（一）依公寓大廈管理條例第 4 條第 2 項規定，專有部分不得與其坐落基地應有部分分離而為移轉。另依強制執行法第 131 條第 2 項規定，關於執行名義為變賣分割共有物之執行程序，得準用不動產之規定。觀諸強制執行法第 75 條第 3 項規定之立法理 由，係同屬債務人所有之建築物及基地，避免僅就建築物或基地拍賣，事後衍生所有人間複雜之法律關係，除有特別情形外，認以併付拍賣為宜。

又強制執行法第 75 條第 3 項之適用範圍， 不以對人之執行名義為限，對物之執行名義亦在適用範圍（臺灣高等法院暨所屬法院 92 年法律座談會民事執行類提案第 22 號研討結果、最高法院 98 年度台抗字第 749 號裁定意旨參照） 。

（二）本件甲所持之變賣分割判決，雖屬對物之執行名義。惟強制執行法第 131 條第 2 項準用第 75 條第 3 項規定之結果，執行法院得將 A 屋及 B 地之應有部分十分之一併予查封拍賣，並將價金依變賣分割判決所示比例分配予甲、乙、丙，以符公寓大廈管理條例第 4 條第 2 項之規定，亦實現變賣分割判決消滅共有關係之目的。

乙說：

裁定駁回甲之強制執行聲請。

（一）強制執行法第 75 條第 3 項之規定，係針對金錢債權之執行名義，為滿足一定金額之債權而設，與分割共有物判決係為消滅特定物共有關係之目的而為執行者，性質上迥然不同，後者無從依強制執行法第 131 條第 2 項準用、或類推適用第 75 條第 3 項規定之餘地（臺灣高等法院暨所屬法院 102 年法律座談會民執類提案第 30 號研討結果、最高法院 105 年度台抗字第 554 號、102 年度台抗字第 764 號、臺灣高等法院 102 年度抗字第 306 號、98 年度抗字第 960 號裁定意旨參照）。

是甲說之見解容有欠妥之處，應不足採。

（二）甲所持之確定判決僅准對 A 屋為變賣分割判決，惟因公寓大廈管理條例第 4 條第 2 項規定，專有部分之 A 屋不得與其坐落基地之 B 地應有部分十分之一分離而為移轉，且分割共有物判決屬對物之執行名義，無強制執行法第 75 條第 3 項之併予拍賣適用。

是執行法院不得僅就 A 屋單獨拍賣，甲之強制執行聲請違反公寓大廈管理條例第 4 條第 2 項之強行規定，執行法院應裁定駁回之。

丙說：

若甲為另行提出合法執行名義，而已為其他法律程序（如聲請再審 、聲請法院調解變賣分割共有物、重新提起變賣分割共有物訴訟） ，執行法院得依強制執行法第 10 條第 3 項規定，裁定延緩執行程序，待甲提出合法執行名義後，就 A 屋及 B 地之應有部分十 分之一併予拍賣變賣。

（一）公寓大廈之建物及坐落基地之應有部分，若判決僅就建物為變賣共有物判決分配價金於兩造之方法分割，將造成建物與其基地所有權應有部分分離而為移轉之結果，有違公寓大廈管理條例第 4 條第 2 項之規定，於法自難謂合（最高法院 87 年度台上字第 3049 號判決意旨參照）。

（二）本件甲所持之變賣分割共有物判決，違反公寓大廈管理條例第 4 條第 2 項規定，乃屬民事訴訟法第 496 條第 1 項第 1 款判決適用法規顯有錯誤而得提起再審之訴事由。

是若甲於再審期間內提起再審，或甲另已聲請取得對 A 屋及 B 地之應有部分十分之一為變賣分割共有物之執行名義，並向執行法院提出證明資料，為免法院之判決瑕疵，造成甲執行程序遭駁回產生執行費用損失，及執行程序耗費之不利益，執行法院得依強制執行法第 10 條第 3 項規定，裁定延緩執行程序，待甲提出合法執行名義後，就 A 屋及 B 地之應有部分十分之一併予拍賣變賣。

初步研討結果： 採乙說。

審查意見：

依公寓大廈管理條例第 4 條第 2 項規定，A 屋之拍定人不得辦理移轉登記。以故，甲聲請執行變賣 A 屋，係屬不能執行，執行法院應以裁定駁回甲之強制執行聲請。採乙說之結論。

研討結果：

（一）經提案機關同意，法律問題倒數第 4 行末「違反公寓大廈管理條例……」修改為「違反民法第 799 條第 5 項及公寓大廈管理條例……」。

（二）審查意見第 1 行「依公寓大廈管理條例……」修改為「依民法第 799 條第 5 項及公寓大廈管理條例……」。

（三）照修正後之審查意見通過。

相關法條：公寓大廈管理條例第 4 條第 2 項，強制執行法第 131 條第 2 項、 第 75 條第 3 項。

參考資料：

資料 1

臺灣高等法院暨所屬法院 102 年法律座談會民執類提案第 30 號：

法律問題：

甲、乙、丙共有 A 地，甲以乙、丙為被告，起訴請求分割 A 地，經法院判決變價分割確定後，甲執該確定終局判決，向執行法院聲請 A 地為變價分割。因 A 地上尚有丙出資建築之 B 未辦保存登記建物（下稱 B 建物），執行法院得否依強制執行法第 131 條第 2 項準用同法第 75 條第 3 項規定，就 B 建物與 A 地併予查封、拍賣？

討論意見：

甲說：否定說。

（一）按強制執行，應依執行名義為之，為強制執行法第 4 條第 1 項所明定。共有物分割之裁判，係對物的執行名義，其執行力僅及於裁判書所載之共有物，而不能及於債務人之其他財產。

而變價分割共有物之拍賣程序，固依同法第 131 條第 2 項規定， 準用關於動產或不動產之規定。惟此僅係於性質所許之範圍內得為準用，並不得將執行名義所載變價分割共有物，變更為金錢債權而適用之。

（二）次按建築物及其基地同屬於債務人所有者，得併予查封、拍賣， 強制執行法第 75 條第 3 項定有明文。此項規定雖係為避免僅就建築物或基地拍賣，事後衍生所有人間複雜之法律關係，因而在建物與基地同屬債務人所有時，以併付拍賣為宜，惟該規定係針對金錢債權之執行程序，為滿足一定金額之債權而設，與分割共有物判決係為消滅特定物共有關係之目的而為執行者，性質上迥然不同，後者無從依強制執行法第 131 條第 2 項規定準用 或類推適用同法第 75 條第 3 項規定之餘地（臺灣高等法院 98 年度抗字第 960 號民事裁定參照）。

（三）再者，參酌債權人僅就土地取得拍賣抵押物裁定，而該土地上尚 有同一債務人所有之未辦保存登記建物，於不符合民法第 877 條併付拍賣規定之情形下，並無適用或類推適用強制執行法第 75 條第 3 項規定之餘地（臺灣高等法院暨所屬法院 99 年法 律座談會民執類提案第 19 號研討結果參照）。

上開單純金錢請求給付性質之拍賣抵押物強制執行事件，尚無從適用或類推適用強制執行法第 75 條第 3 項規定，則變價分割共有物強制執行事件僅兼有給付之性質，理論上應更無準用或類推適用強制執行法第 75 條第 3 項規定之餘地。

乙說：肯定說。

（一）按分割共有物之判決係命變賣共有物，以價金分配各共有人者， 各共有人均得聲請執行法院予以拍賣。拍賣共有物之程序，因係屬於金錢債權之執行，故應分別準用動產或不動產之執行程序（ 張登科著，強制執行法，民國 101 年 8 月，第 585 頁）

（二）次按建築物及其基地同屬於債務人所有者，得併予查封、拍賣， 強制執行法第 75 條第 3 項定有明文。而辦理強制執行事件應行注意事項第 40 點第 7 款前項規定，建築物及其基地同屬債務人所有者，宜將建築物及其基地併予查封、拍賣。參酌強制執行法第 75 條第 3 項立法理由謂：「建築物不能與基地之使用分離而獨存，故實務上於建築物與基地同屬債務人所有時，為避免僅就建築或基地拍賣，事後衍生所有人間複雜之法律關係，除有特別情形外，認以併付拍賣為宜。

爰增列本條第 3 項之規定 ，俾適用上有所依據。」等語，準此，凡關於金錢請求權之執行中對於不動產之執行，均有強制執行法第 75 條第 3 項規定之適用，且依同法第 131 條第 2 項規定，於分割共有物以價金分配於各共有人之執行，亦有準用（最高法院 98 年度台抗字第 749 號民事裁定參照，按此裁定為甲說所引臺灣高等法院 98 年度抗字第 960 號民事裁定之再抗告裁定）。

（三）再者，現行強制執行法第 75 條第 3 項規定係於民國 85 年 10 月 9 日修法時始增訂，斯時已有民法第 877 條併付拍賣之規定。觀諸民國 85 年 10 月 9 日修法當時之討論可知，強 制執行法第 75 條第 3 項規定係針對民法第 877 條規定以外之情形；當單獨拍賣基地、房屋會預知造成損害時，賦與執行法院一併拍賣之權。

職此，於變價分割共有土地上有其中一共有人所有之建物時，執行法院依強制執行法第 131 條第 2 項準用同法第 75 條第 3 項規定，得將 B 建物和 A 地一併查封、 拍賣。

初步研討結果： 採甲說。

審查意見：採甲說。

土地為共有，建物為共有人中之一單獨所有，與法條所定「同屬債務人所有」之要件不合。

研討結果：多數採審查意見。

資料 2

最高法院 105 年度台抗字第 554 號裁定要旨：

按執行名義係變賣繼承財產或共有物，以價金分配於各繼承人或各共有人者，依強制執行法第 131 條第 2 項之規定，執行法院得予以拍賣，並分配其價金，其拍賣程序，準用關於動產或不動產之規定。

而對於不動產之執行，民國 85 年 10 月 9 日 同法第 75 條第 3 項固增列「建築物及其基地同屬於債務人所有者，得併予查封、 拍賣」，但該規定係為金錢債權請求權之執行而設，乃因債務人之所有財產原為債權之總擔保，且建築物不能與基地之使用分離而獨存，於建築物與基地同屬債務人所有時，為避免僅就建築物或基地拍賣，影響拍賣價金，及事後衍生所有人間複雜之法律 關係，而允許建築物及其基地併付拍賣。

至於執行名義係對特定不動產為強制執行者 ，原則上應以該不動產為執行範圍，此觀民法第 877 條、第 877 條之 1，僅就以土地設定抵押權後於其上營造建築物，於必要情形時始許就該建築物併付拍賣，而非只考量提高拍賣價金及避免衍生土地、建築物利用之複雜關係，即就同屬債務人所有之土地及建築物，概許其併付拍賣；或因有該強制執行法第 75 條第 3 項之規定， 即不再另為併付拍賣之規定，足資說明。

系爭執行名義係變賣繼承之建築物，以價金分配於各繼承人，乃係對於物之執行名義，其執行範圍自以該建築物為限。原法院認不得僅因強制執行法第 75 條第 3 項之規定，即逕將屬部分共有人所有之基地併付拍賣，於法並無違背。

資料 3

最高法院 102 年度台抗字第 764 號裁定要旨：

依強制執行法第 131 條第 2 項變價分割遺產，其執行名義係對特定物所為，拍賣之標的限於執行名義所載共有物，不及於債務人之其他財產，此與金錢債權之強制執行係對人執行名義者不同。系爭房屋非系爭執行名義所列之遺產，即無準用強制執行法第 75 條第 3 項規定，與系爭土地併付拍賣之餘地。

資料 4

臺灣高等法院 102 年度抗字第 306 號裁定要旨：

強制執行法第 131 條第 2 項變價分割遺產程序，由於其執行名義係針對特定物所為，故標的物限於執行名義所載共有物，不及於債務人之其他財產（如共有人在應分割土地上所搭建合法房舍）；尚無從準用金錢債權執行名義關於人之效力規定。系爭房屋並非確定判決所載遺產，故不得準用強制執行法第 75條第 3 項與系爭土地併付拍賣。

資料 5

臺灣高等法院 98 年度抗字第 960 號裁定要旨：

按強制執行，應依執行名義為之，強制執行法第 4 條第 1 項定有明文。共有物分割之裁判，係對物的執行名義，其執行力僅及於裁判書所載之共有物，而不能及於債務人之其他財產。

雖變價分割共有物，其拍賣程序，依同法第 131 條第 2 項之規 定，準用關於動產或不動產之規定，然亦不過於性質所許之範圍內得為準用，不得將執行名義所載變價分割共有物，變更為金錢債權而適用之。

又強制執行法第 75 條第 3 項規定：「建築物及其基地同屬於債務人所有者，得併予查封、拍賣」固係為避免僅就建築物或基地拍賣，事後衍生所有人間複雜之法律關係，因而在建物與基地同屬債務人所有時，以併付拍賣為宜，惟該規定係針對金錢債權之執行程序，為滿足一定金額之債權而設，與分割共有物判決係為消滅特定物共有關係之目的而為執行者，性質上迥然不同，後者無類推或準用強制執行法第 75 條第 3 項規定之餘地。

資料 6

最高法院 87 年度台上字第 3049 號判決要旨：

公寓大廈之全部或一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有權標的之專有部分， 不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，公寓大廈管理條例第 3 條第 3 款及第 4 條第 2 項定有明文。

系爭建物為 5 層樓房公寓之地面層，兩造均為其坐落基地之共有人，有土地及建物登記簿謄本可稽。

果爾，系爭建物自不得與其基地所有權應有部分分離而為移轉 。原審採變賣共有物分配價金於兩造之方法分割系爭建物，將造成系爭建物與其基地所有權應有部分分離而為移轉之結果，揆之首揭說明，於法即難謂合。

提案機關：臺灣橋頭地方法院 （臺灣高等法院暨所屬法院 107 年法律座談會民執類提案 第 7 號）

資料來源： 司法院

#共有不動產-高仕不動產

#共有土地#共有房屋#公設地#0912-913923高仕陳總