★請求損害賠償( 出賣共有之土地)#共有土地#共有房屋#透天厝#0912-913923高仕陳總 @ 高仕不動產部落客

★請求損害賠償(出賣共有之土地)

案由摘要：請求損害賠償

裁判日期：民國 110 年 05 月 28 日

裁判要旨：

土地共有人依土地法第 34 條之 1 第 1 項規定出賣共有之土地，未依同條第 2 項規定通知他共有人，並辦畢所有權移轉登記時，出賣之共有人就其應有部分已無從與他共有人成立買賣契約。他共有人於移轉登記後知悉上情，自不得依給付不能之法律關係，請求出賣之共有人賠償損害。

編　　註： 1.本則裁判，係受最高法院 109 年度台上大字第 2169 號裁定作成之法律見解拘束，而為終局裁判。

最高法院民事判決　　　　　　109年度台上字第2169號

上　訴　人　徐○青

訴訟代理人　葉大殷律師 　　　　　　

李貞儀律師 　　　　　　

魏芳瑜律師

上　訴　人　徐○麗 　　　　　　

徐○榮

共　　　同訴訟代理人　邱柏青律師 　　　　　　

陳引超律師

上列當事人間請求損害賠償事件，兩造對於中華民國108年4月24 日臺灣高等法院第二審更審判決（106年度重上更一字第151號），各自提起一部上訴及上訴，本院判決如下：

主文

原判決關於一駁回上訴人徐○青之上訴，二命上訴人徐○麗、徐 ○榮給付，暨各該訴訟費用部分廢棄。

上開一廢棄部分，發回臺灣高等法院。

上開二廢棄部分，上訴人徐○青在第二審追加之訴駁回。

廢棄改判部分之歷審訴訟費用由上訴人徐○青負擔。

理由

本件上訴人徐○青主張：

坐落高雄市○○區○○段 000地號土地（下稱系爭土地）原為兩造共有，應有部分各 1/3。對造上訴人徐○麗、徐○榮（下合稱徐○麗等 2人）依土地法第34條之1第1 項規定，於民國 100年12月12日將系爭土地全部以每坪單價新臺幣（下同）85萬元，總價 4億7,197萬9,500元出售予訴外人楊○ 邦、吳○娟（下合稱楊○邦等2人）。徐○麗等2人未合法通知伊行使優先承購權，逕於 101年4月6日辦理系爭土地所有權移轉登記予楊○邦等 2人，致伊受有損害1,850萬9,067元。爰依民法第 184條第1項、第2項、第185條第1項規定，求為命徐○麗等2人連帶如數給付及加計自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決。並於原審追加主張因徐○麗等 2人已不能將渠等應有部分移轉登記予伊，依民法第226條第1項規定，求為命徐○麗等 2人給付1,850萬9,067元及加計自起訴狀狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決（徐○青於原審所為訴之追加，原係請求徐○麗等 2 人連帶給付1,850萬9,067元本息，原審判命徐○麗等 2人給付1, 850萬9,067元本息，駁回徐○青其餘追加之訴，徐○青就該敗訴部分未聲明不服，已告確定）。

對造上訴人徐○麗等2人則以：

伊於100年12月13日將通知徐○青行使優先承購權之存證信函（下稱系爭存證信函）寄送至其住所即臺北市○○○路 0段00巷00號（下稱○○○路址），經招領逾期退回後，於 101年1月7日改以登報公告方式合法通知，自未侵害徐○青權利。況系爭土地○○，無法單獨開發建築○○○建物，伊之出售價格合理，並無低於市價，徐○青未受有損害。伊與徐○青未成立買賣契約，自不負給付不能之損害賠償責任等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為徐○青敗訴之判決，駁回其上訴；另判命徐0麗等 2人給付1,850萬9,067元本息，駁回徐○青其餘追加之訴，無非以：

系爭土地原為兩造共有，應有部分各1/3。徐○麗等2 人於100年12月12日依土地法第34條之1規定將系爭土地全部以每坪85萬元價格出售予楊○邦等2人，並於101年4月6日將系爭土地所有權全部移轉登記予楊○邦等 2人。查徐○青早於69、70年間即遷離○○○路址，該址實由徐○麗居住。且兩造於系爭土地出售前即有多起訴訟，相關訴訟文書多記載徐○青住居所為新北市 ○○區○○路0段000號及臺北市○○路0段000號00樓，並以上開二址為徐○青之送達地址。徐○麗等 2人明知上情，猶將系爭存證信函寄至○○○路址，復於招領逾期退回後登報公告，均非合法通知，渠等自未盡通知徐○青行使優先承購權之義務。系爭土地三面封閉，面寬小而狹長，倘單獨開發，不利於通風採光及人車出入，容積無法有效運用，故僅得與鄰地合併開發。訴外人聯 ○建設有限公司因於99年 5月間以每坪65萬元取得高雄市○○區 ○○段000地號土地，計劃連絡同段000、000-0、000-0及系爭土地，開發為大型高單價豪宅，乃於100年間主動聯絡徐○麗等2人，表達願以每坪80萬元購買系爭土地，經多次協商後以每坪85萬元成交。該成交單價與訴外人戴○○估價系爭土地每坪95萬元、社團法人○○○不動產估價師公會（下稱○○估價師公會）鑑定系爭土地每坪93萬2,000元之價差比例分別約10.53%、8.80%，依證人即製作○○估價師公會估價報告書之估價師莊○琛證述，其差異尚落在 20%之合理區間範圍內，堪認該成交單價與斯時市價相當。至楊○邦等 2人雖於104 年4月間以每坪110萬元出售系爭土地，但此為104年4月之交易價格，且市場上之交易價格仍需視買賣雙方當事人之需求、談判技巧及議價能力而決定，不一定屬合理市場價值，尚難據此認徐○麗等2人於100年12月間有低價處分系爭土地情事。徐○青既未受價差損害，自不得依民法第18 4條、第185條第1項規定請求徐○麗等2人連帶賠償。惟系爭土地所有權已移轉登記予楊○邦等2人，徐○麗等2人已無法履行將渠等應有部分移轉登記予徐○青之義務，應負給付不能之損害賠償責任。楊○邦等2人以4億7,197萬9,500元購入系爭土地後，於10 4年4月間以總價6億1,079萬9,200元出售，徐○青顯受有1億3,88 1萬9,700元之漲價利益損失，其僅請求徐○麗等2人賠償1,850萬 9,067 元本息，洵屬有據。從而，徐○青依民法第184條、185條第1項規定，請求徐○麗等2人連帶賠償上開本息，為無理由；其追加依民法第226條第1項規定，請求徐○麗等 2人給付上開本息，則應准許等詞，為其判斷之基礎。

一、關於廢棄發回部分（即徐○青依民法第 184條、185條第1項規定請求部分）：

按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，在於填補債權人所受之損害及所失之利益，此觀民法第216條第1項規定甚明。所謂所受損害，即現存財產因損害事實之發生而被減少之積極的損害。所謂所失利益，則指新財產之取得，因損害事實之發生而受妨害之消極的損害而言。惟無論所受損害抑所失利益，被害人賠償損害之請求權，以受有實際上之損害為成立要件。故衡量賠償之標準，首應調查被害人實際上之損害額，始能定其數額之多寡。又依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。該所失利益，固不以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益，亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性，始足當之。原審先謂徐○麗等 2 人於100年12月12日以單價每坪85萬元、總價4億7,197萬9,500元出售系爭土地予楊○邦等2人，與斯時市價相當，至楊○邦等2人以單價每坪110萬元、總價6億1,079萬9,200元出售系爭土地予他人，乃104年4月間之交易資料，且交易價格尚需視買賣雙方當事人之需求、談判技巧及議價能力而決定，不一定屬合理市場價值，而認徐○青未受有損害，並據此為徐○青不利之論斷；嗣卻謂徐○青因未受合法通知致未能取得系爭土地，而受有上開差價 1 億3,881萬9,700元之漲價利益損失，前後論述顯相牴觸而有理由矛盾之違法。徐○青上訴論旨，指摘原判決上開不利於己部分為不當，求予廢棄，非無理由。

二、關於廢棄改判部分（即徐○青追加依民法第226條第1項規定請求部分）

按土地共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣共有之土地，未依同條第 2項規定通知他共有人，並辦畢所有權移轉登記時，出賣之共有人就其應有部分已無從與他共有人成立買賣契約。他共有人於移轉登記後知悉上情，自不得依給付不能之法律關係，請求出賣之共有人賠償損害。本院民事大法庭業以 109年度台上大字第2169號裁定就是類事件之法律爭議，作出前揭統一見解。徐0青於原審追加主張徐○麗等 2人未合法通知伊行使優先承購權，並將系爭土地所有權移轉登記予楊○邦等2人，徐○麗等2人已無法將渠等應有部分移轉登記予伊，而依民法第226條第1項規定，請求徐○麗等 2人給付1,850萬9,067元本息，自不應准許。原審就此部分為徐○青勝訴之判決，即有未洽。徐○麗等 2人上訴論旨，指摘原判決此部分不當，求予廢棄，非無理由，爰予廢棄，並基於已確定之事實，自為判決如主文第3項所示。據上論結，本件兩造上訴均為有理由。依民事訴訟法第477條第1 項、478條第1項第1款、第2項，判決如主文