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共有土地買賣遇「千歲團」險卡關 專家教這招無痛解套

2022/09/16 12:45文/記者朱語蕎

共有不動產的處分，以全體同意為主，符合相關規定，就可以處分該不動產。（資料照）

共有不動產的處分，以全體同意為主，當無法全體同意時，為了促進共有土地或建築改良物有效利用，增進公共利益，依照土地法第34條之1規定，只要共有人數超過1分之1以上，同時應有面積超過2分之1以上；或是應有面積超過3分之1以上則人數不計，可以處分該不動產。

因為多數決可以解決很多不同意見的少數人的阻撓，當多數決的買賣契約書成立後，少數不同意處分的共有人，對於該買賣契約書中，相同價格、相同條件下，有優先購買權。當買賣契約書成立後應通知該優先購買權人15天以上的催告，期滿優先購買權人不買，該買賣契約書才能成立，並進行交易。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在說，現實中類似案件都是很多代繼承人，有隔代代位繼承的，有再轉繼承的，共有人數動輒50人以上起跳，所有權人老、中、青三代都有，最常遇到的是年紀較長的老人家，因為輩份高，持分比例高，當人數一多，簽約時就容易出現數位白髮蒼蒼的千歲團。

而這些同意出售且出面簽約的千歲團成員中，每個人的健康狀況不同，隨時都可能身體出狀，若辦理過程中，有人往生，出賣人不同了，可能買賣要先暫停，先把往生者的繼承案件辦理完成，再走後續催告、法院提存等相關手續，曠日廢時。

因為依照土地登記規則第102條及內政部第8078465號函規定，申報增值稅、契稅後，出賣人往生，可以在登記申請書上載明事由，免再辦理繼承登記。

也就是如果還沒有申報增值稅，就先辦理遺產登記後再辦理出賣登記。

鄭文在提到，之前就接到一組千歲團，但2個月後大姑姑往生了，還好案在大姑姑往生前的一週，已經申報土地增值稅，所以免去再辦理大姑姑繼承案的困擾，過戶後將大姑姑應分得的買賣價金，由履約保證專戶直接匯入大姑姑銀行帳戶，另外由大姑姑繼承人申報遺產稅，分配遺產，讓原來買賣案件免去等待之苦。

鄭文在提醒，類似多代共有的土地出售，不二法門就是跟時間賽跑，流程越快越好，另外也要小心「頭過身沒過」，有些共有人，利用買賣簽約後，再來挑三撿四、斤斤計較，想多分一點買賣價金，少收一點仲介費，屆時將全體受難。

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