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持分房屋跟民間借錢，扛不住要賣？

來電:陳總您好，我有持分房屋想請教您，不知是否方便？

陳總:請說！

來電:很多年前跟朋友合夥買了一間公寓，產權登記一人一半；房子我在住，後來因為缺錢跟共有人商量想拿房子跟銀行借錢，共有人不肯配合只好拿1/2持分跟當舖借錢，當鋪利息實在太高了…後來又借新還舊轉向民間借款，但是民間利息還是比銀行利息高很多，實在是受不了，想把它賣掉抵掉民間借款；但是問了很多買家…價格都不夠償還負債加土增稅，想請教您有沒有高價的買方或是有辦法解決？

陳總:恩.你的房子在那裡？幾坪？屋齡？現況？你先簡單的講給我聽，我先簡單的判斷！

來電:在新北市蘆洲區××路，公寓…（以下略）！

陳總：民間借多少？土增稅多少？

來電：民間借400萬，土增稅50萬！

來電:買家出價都在400萬、410萬、最高出價420萬

陳總:你找的買家價格都出的不錯，不過，我聽聽就好！我知道不少案例都是講高價吸引人再回殺價格的，這個先放下不談！

陳總:我先講…你的房子市價大概是1000萬~1050萬；1/2是500~525萬之間，民間的會借你400萬再加上50萬增值稅，已經無殘值沒有空間了！算一算算是很敢借了，買方價格若是出不到，你只能夠繼續繳民間利息或是繳不出來被法拍！

陳總:一旦被法拍…拍定價不足清償債務，再繼續執行你名下的動產、不動產或是所得！

來電:這個我知道，所以才會拜託你還有沒有其他方法解決？

陳總:你去跟共有人談，拜託他跟你一起共同出售或是把持分賣給他！

來電:我找了他幾十次了，他不願意就是不願意！唉！

來電:有一家代辦公司說要幫我去談…說服共有人簽字、去銀行辦貸款，還掉民間借款但是要抽貸款額度20%當報酬而且要跟我簽委任約…他說大概貸7成；金額是700萬！

陳總:央行不動產信用管制新措施自然人特定地區第2戶購屋貸款最高7成，你又不是買賣件，額度可能落在6成，其他可能就搭配信貸額度給你湊到700萬金額，不過共有人可能嗎？會當共同借款人或是擔保品提供人嗎？

來電:代辦的說...他們見多了、看多了..他們有律師專業團隊，專門處理這些問題！

陳總:呵呵!那你就死馬當活馬醫試試!

陳總:共有物被法拍一旦被第三人拍定，共有人有優先購買權你知道嗎？共有人知道嗎？

來電:我知道.共有人也知道！

陳總:恩！那我知道了！共有人不願意配合賣、也不願意配合你去辦銀行貸款，那是因為他要透過法拍持分屋低價時，才進場投標或是行使優先承購權…心態已經非常明顯了！

來電:難怪我找他幾十次他都不願意！

陳總:合資買房總要小心，為了錢、為了利益、翻臉無情！你自己當初就不應該把持分房屋跟民間借到滿…除了要背負高額利息外；揹不起要賣屋還不夠還債，我常常看到這類型物件…民間高貸後又要轉貸…遲早要倒！

來電:當初就是不懂、沒想那麼多…還了200多萬利息，本金還是那麼多…都沒還掉！

陳總:跟民間借錢、要衡量自己的財力及還款來源；〝救急不救窮〞可以借周轉應急！緊接著就要想著…若沒錢還時！要賣屋變現了！

陳總:你的債務大過於資產，我無法幫你處理，你再去跟共有人講講…看看有沒有交集點！

來電:有沒有好的說法？拜託陳總幫忙！

陳總:呵!好吧!我提供一個辦法，你去試試…說說看！

來電:謝謝陳總您的幫忙，又願意跟我講這麼久！

陳總:你把你的1/2產權過戶給他，讓他去銀行辦貸款、貸款額度夠還你民間欠款及土增稅就好！若他想多貸款，多出來的錢他自己留著活用理財；而你跟他承租房屋打租賃契約，給付他租金！租約辦理公證也可以，租金金額絕對要超過房貸利息支出還能夠分攤攤還掉一些本金，解決你的問題也讓他覺得有利可圖！你去說服看看吧!

來電:陳總，實在是太感謝你了！

陳總:坊間一堆話術、招式很多…我都很清楚！我不喜歡畫大餅、講唬爛，物件騙進來後、再回殺、再找許多理由與藉口！

來電:謝謝陳總！有問題我可以再打電話請教您嗎？

陳總:好，祝你順利！

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