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房屋共同登記 登記人數最好逾2人

2018年06月16日

房產較易處分 持分者有優先購買權

【陳宥里╱台北報導】

房產買賣名詞多，光是登記就有共同登記、預告登記、限制登記或借名登記等，常讓人分不清。

理財專家分析，合資買屋常共同登記，若持分一人一半，日後賣屋意見不合恐難處理；預告登記則保留了房產處分權利的請求權；出資卻借他人名字做借名登記，若無另立合約載明細節，容易起糾紛，3者各有不同注意事項。

買賣房產相關「登記」名詞眾多，容易使人混淆。范厚珉攝

比較幾種登記名詞的差異，義祺地政士聯合事務所經理林以德表示，房產共同登記是指多人共同持有同一間房屋，常出現在如夫妻合買房、家人朋友共同集資購屋或是兒孫共同繼承房產等情況，共同登記可依出資金額分別載明各自持分比例。

房產共同登記應該留意賣屋時，共同持分者有優先購買權，原則上，處分房屋應獲全體同意；但實際上，只要符合所有權人數、持分都要超過一半以上，或是所有權持分總和超過2/3的人同意即可賣屋。

林以德建議，共同登記人數最好超過2位，避免日後對房子的處分出現意見相左、進退不得。

預告登記防止偷賣

預告登記指的是保留對房產處分權利的請求權，經預告登記，日後所有權人處分房產需預告登記人出具同意書，才可進行處分。

林以德表示，如父母親買房子登記子女名下，怕子女偷賣房產即可做預告登記，待父母同意才能處分。

林以德補充，預告登記可算是限制登記的一種，大多的限制登記如債權人查封、假扣押等，限制債務人處分房產。

所謂的「借名登記」則是口語化名詞，出資卻借他人名字作為登記，例如早期買農地限制條件較為嚴格，出資人條件不符、只好借他人名字登記。

林以德提醒，若借名登記為避免日後糾紛，兩個當事人最好另立合約寫明出資者擁有唯一處分權。

正業地政士聯合事務所地政士鄭文在表示，借名登記透過另立合約載明細節，雖可釐清兩人的債權關係，但仍無法防止房產遭登記人偷偷賣掉，建議搭配「預告登記」，無須另外付費又能保留對房產處分的權利。

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