請求返還房屋等事件 #透天厝#市區別墅#共有不動產#0912-913923高仕陳總－高仕不動產部落客

請求返還房屋等事件

案由摘要：請求返還房屋等事件

裁判日期：民國 91 年 08 月 08 日

裁判要旨：

租賃契約為債權契約，出租人不以租賃物所有人為限，出租人未經所有人同意，擅以自己名義出租租賃物，其租約並非無效，僅不得以之對抗所有人。至所有人得否依不當得利之法律關係，向承租人請求返還占有使用租賃物之利益，應視承租人是否善意而定，倘承租人為善意，依民法第九百五十二條規定，得為租賃物之使用及收益，其因此項占有使用所獲利益，對於所有人不負返還之義務，自無不當得利可言；倘承租人為惡意時，對於所有人言，其就租賃物並無使用收益權，即應依不當得利之規定，返還其所受利益。

最高法院民事判決九十一年度台上字第一五三七號

上訴人吳林0貞

訴訟代理人沈永宏律師

上訴人胡 0文

訴訟代理人林合民律師

右當事人間請求返還房屋等事件，兩造對於中華民國八十九年三月十四日台灣高等法院第二審更審判決（八十八年度上更㈠字第四八四號），各自提起上訴，本院判決如左：

主文

原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。

理由

本件上訴人吳林0貞主張：

坐落台北市○○○路一三巷七之三號及七之四號建物原屬第一審原告吳0裕（吳0裕於民國八十五年九月二十六日第一審訴訟進行中死亡，其繼承人承受其訴訟後，由吳林0貞承當訴訟）所有，前經吳0裕之子吳0全出租與對造上訴人胡0文經營千0幼稚園，租期屆滿後，吳0全另案訴請胡0文返還上開建物，雙方成立訴訟上和解，胡0文同意於八十二年七月三十一日將系爭建物遷讓返還。

惟胡0文明知吳0全未經吳0裕同意，無權出租系爭建物，竟於八十二年七月三十日又與吳0全簽訂租約，承租系爭建物，約定租期自八十二年八月一日起至九十二年七月三十一日止。

該租約對吳0裕不生效力，胡0文為無權占有，應負返還不當得利及侵權行為損害賠償責任。

吳0裕於八十五年七月二十九日以贈與為原因將系爭建物辦理所有權移轉登記為伊所有，並將該不當得利返還請求權及損害賠償請求權讓與伊等情。

求為命胡0文給付伊新台幣（下同）二百五十三萬元及加付法定遲延利息；並自八十六年六月一日起至同年月二十九日止，按月給付伊五萬五千元，嗣於原審擴張應受判決事項之聲明，求為命胡0文給付伊六百十萬二千一百十九元及加付法定遲延利息之判決（未繫屬本院部分不予贅述）。

胡0文則以：

吳0全係經吳0裕同意將系爭建物出租予伊，伊使用系爭建物有正當權源，無不當得利或侵權行為可言等語，資為抗辯。

原審以：

吳林0貞就其主張之事實已據提出租賃契約、和解筆錄及土地暨建物登記簿謄本為證。

胡0文雖辯稱：

吳0全出租系爭建物予伊，業經吳0裕同意云云，惟為吳林0貞所否認。吳0裕於八十四年十月二十一日所發郵局存證信函，固要求胡0文開立八十二年及八十三年度租賃所得正確金額之扣繳憑單，辦理補稅等語，惟其於八十四年三、四、六月間所發郵局存證信函及委託律師發函，已一再表明系爭建物係吳0全未經其同意，擅自出租，胡0文係無權占有，應返還房屋，因稅捐稽徵機關發單補徵租賃所得稅，始要求胡0文開立正確扣繳憑單，同時辦理補稅、交屋有關事宜等語。

參以吳榮裕於八十一年十月六日即已通知胡0文，系爭建物租期至八十一年十月三十一日屆滿，屆期將收回不再續租。

吳宗全於另案訴請胡0文返還系爭房屋時，並陳明：

伊父吳0裕要求租約到期收回等語，尚難認吳0裕曾同意或事後承認吳0全出租系爭建物予胡0文。

吳0全為系爭租約之出租人，有切身利害關係，其證稱：

伊出租系爭建物予胡0文，業經吳0裕授權同意云云，不足採信。且受任人為委任人為不動產之租賃，其期限逾二年者，須有特別之授權，其處理權之授與，應以文字為之，此觀民法第五百三十四條第二款、第四百二十二條、第五百三十一條規定即明。

胡0文不能證明吳宗全業經吳0裕以書面授權其訂立系爭租約，系爭租約自屬無效。

吳林0貞主張胡0文為無權占有，請求其返還相當於租金之不當得利，尚非無據。

系爭建物於八十五年七月二十九日始以贈與為原因移轉登記為吳林0貞所有，自八十二年八月一日起至八十五年七月二十八日（原判決誤載為二十九日）止，吳林0貞並非系爭建物之所有權人，吳0裕就上開期間已發生之損害金請求權，不因嗣後系爭建物所有權移轉予吳林0貞，而當然一併歸吳林0貞取得，吳林0貞自不得請求胡0文給付上開期間之損害金。

系爭建物位於天母高級文教及商業區，為極佳之營業地點，胡0文以之經營幼稚園可獲較大之利益，與住宅用之房屋有別，其應付租金不受土地法第九十七條規定之限制。

吳0全與胡0文訂立系爭租約，雖記載租金為每月五萬五千元，惟胡0文承租系爭建物及吳0全所有同巷七號、七之一號、七之二號房屋，其實際租金每月為二十六萬元，有胡0文在台北市國稅局士林稽徵所談話筆錄可稽。

系爭建物面積占全部租賃物總面積二分之一以上，吳林0貞按上開租金之二分之一，依不當得利之法律關係，請求胡0文每月給付十三萬元，尚屬相當。

胡正文於八十六年六月三十日已喪失對系爭建物之占有，吳林0貞請求其給付自八十五年七月二十九日起至八十六年六月二十九日止，共十一月，計一百四十三萬元，及加付法定遲延利息，洵屬正當，應予准許；超過上開請求部分，尚非有據，不應准許。

爰維持第一審所為命胡0文給付吳林0貞六十六萬元本息，及自八十六年六月一日起至同年月二十九日止，按月給付吳林0貞五萬五千元（按此部分金額計為五萬三千一百六十七元），駁回吳林0貞超過上開金額之請求部分之判決，駁回兩造之上訴；及命胡0文再給付吳林0貞七十七萬元本息，駁回吳林0貞其餘擴張之訴。

查第一審就吳林0貞請求胡0文給付自八十五年五月三十日起至八十六年五月三十一日止，按每月五萬五千元計算，共計六十六萬元本息，及自八十六年六月一日起至同年月二十九日止，按月給付五萬五千元（此部分金額計為五萬三千一百六十七元）部分，為吳林0貞勝訴之判決，原審既認吳林0貞僅得請求胡0文給付自八十五年七月二十九日起至八十六年六月二十九日止按每月十三萬元計算，共計一百四十三萬元本息，乃就第一審判決關於命胡0文返還自八十五年五月三十日起至八十五年七月二十八日止之不當得利本息部分，未予廢棄，仍予維持，已有未合；且原審命胡0文再給付吳林0貞七十七萬元，連同第一審判決所命給付，合計已逾一百四十三萬元，亦屬矛盾。

次查吳林0貞主張：

吳0裕生前已將系爭建物連同相關權利，包括系爭不當得利返還請求權、侵權行為損害賠償請求權一併贈與伊等語（見原審卷七０、八六頁），因何不足採，原審未予說明，遽認吳林0貞取得系爭建物所有權之前，吳0裕既已發生之損害金請求權並未移轉予吳林0貞，並嫌疏略。

末按租賃契約為債權契約，出租人不以租賃物所有人為限，出租人未經所有人同意，擅以自己名義出租租賃物，其租約並非無效，僅不得以之對抗所有人。

至所有人得否依不當得利之法律關係，向承租人請求返還占有使用租賃物之利益，應視承租人是否善意而定，倘承租人為善意，依民法第九百五十二條規定，得為租賃物之使用及收益，其因此項占有使用所獲利益，對於所有人不負返還之義務，自無不當得利可言；倘承租人為惡意時，對於所有人言，其就租賃物並無使用收益權，即應依不當得利之規定，返還其所受利益。

原審就胡0文究為善意抑係惡意之占有人，未予調查審認，遽以上開理由而為胡0文不利之認定，亦有未合。

兩造上訴論旨，各自指摘原判決於其不利部分為不當，求予廢棄，均非無理由。

據上論結，本件兩造上訴均有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

中華民國九十一年八月八日

最高法院民事第三庭

審判長法官林奇福

法官陳國禎

法官李彥文

法官陳重瑜

法官劉福聲

右正本證明與原本無異

書記官