房市「三高」居高不下 三大變數影響2019年房市

房市「三高」(餘屋、使照、建照)居高不下，永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，明年將有高達11.4萬戶新增供給量出現，七大都會區新待售總金額高達1.4兆，賣壓罩頂，貿易戰、房市三高、總統大選將是影響2019年房市的三大變數。

永慶房屋今(19)日公布趨勢前瞻報告，全台看跌明年第一季房市比例，由上季的48%減少3個百分點至45%，消費者看跌比重小幅收斂，房市續走持平、小幅緩跌格局。

美國啟動升息腳步，調查結果發現，68%消費者認為2019年會升息，其中93%消費者認為2019年會升息1至2碼，72%屋主對於升息壓力的承 受度在3碼內，今年第二季以來，賣方對於升息的壓力感受度都在七成左右；而買方感受升息壓力明顯高於屋主，80%消費者對升息壓力承受度只有3碼。

調查進一步發現，消費者仍以自住首購、換屋這類自住型買盤為大宗，七都占比在63%至84%之間，而置產、長期收租的收益型需求也有13%至30%的占比，顯示目前房市以自住與長期收益為兩大市場主力。

葉凌棋表示，經濟復甦動能趨緩，加上自住需求仍是市場主流，房價缺乏上漲動能，預期房價「盤整緩跌」格局不變，預期2019年房市「價盤整、量持平或小幅上升」格局，而貿易戰、房市三高、總統大選將是影響2019年房市的三大變數。

2019年全年交易量與今年持平的機會高；若是貿易戰能朝向正面、和緩的方向發展，則房市交易量則有擴量空間，有機會上看29萬棟左右。

葉凌棋表示，統計2016年全年至2017年上半年「新屋開工戶數」後，以八成推估2019年交屋量，全台有8.0萬戶交屋潮將在2019年出現，假設在預售階段已銷售五成，那麼2019年也還有4.0萬戶新屋進入銷售市場。

此外，根據內政部統計，2017Q4統計目前市場屋齡在5年內、僅辦理第一次登記的新建餘屋量，高達7.5萬戶，兩者合計，顯示明年將有高達11.4萬戶新增供給量出現，若以七大都會區新屋交易總價來計算，待售總金額高達1.4兆，相當驚人，大量賣壓恐湧現。

此外，葉凌棋認為，觀察2018年1-10月住宅建照量發現，全台建照9.9萬戶，創十年來第三高，同時也是近四年來新高，其中台北增幅近1倍，高雄增 1.5倍；今年新北、台中、高雄建照量達萬戶以上，預計2020-2021年新增供給恐爆量，房市「三高」(餘屋、使照、建照)罩頂，是未來房市隱憂，不 僅阻礙買氣復甦，更可能成為房市向下的推進器，威脅房市健康。

文章來源:工商時報/方明

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