淡海新市鎮第二期開發計畫：簡介、範圍與推動時程解析
一、 計畫簡介
淡海新市鎮特定區計畫是內政部為紓解大台北都會區高密度人口、活化北海岸產業及平衡區域發展所推動的重大國家級新市鎮開發案。整體計畫面積達 1,756 公頃，採分期分區、區段徵收方式開發。
在「第一期發展區」（約 446 公頃，含第一、二開發區）逐步完成基礎建設、淡海輕軌通車及人口陸續進駐後，「第二期發展區」成為後續北台灣規模最大的土地儲備與產業轉型重鎮。近年隨著淡江大橋完工通車與淡北道路全線推進，中央與新北市政府已重新檢討二期定位，由早期單純的「住宅造鎮」轉型為「綠能智慧產業、低碳生態居住與科技園區」的複合型新市鎮。
二、 開發範圍與分區劃分
淡海新市鎮第二期開發總面積約 1,168.97 公頃，位於淡水區北側及東側丘陵平原交界處，整體以分期開發策略細分為兩大開發區：
【淡海新市鎮特定區】
(總計約 1,756 公頃)
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【第一期發展區】 【第二期發展區】
(約 446 公頃，已完成區徵) (約 1,169 公頃，分區檢討中)
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【第二期第一開發區】 【第二期第二開發區】
(面積約 655.25 公頃) (面積約 513.72 公頃)
1. 第二期發展區－第一開發區（優先推動區）
範圍面積： 約 655.25 公頃。
地理涵蓋地段： 涵蓋淡水區 下圭柔山段、頂圭柔山段、北投子段、水梘頭段 等部分土地。
界線劃定：
西側： 臨台灣海峽及一期開發區邊界。
南側： 緊鄰第一期發展區北界（約濱海路、新市三路以外區域）及部分北投子丘陵。
東側： 以淡金路（台2線）及水源保護線西側為界。
北側： 延伸至興化店溪、下圭柔山一帶。
主要功能定位： 產業專用區（生技、科技、智慧物流）、住宅區、商業中心、各級學校用地（含文中、國小）及大型都會公園。
2. 第二期發展區－第二開發區（後期保留區）
範圍面積： 約 513.72 公頃。
地理涵蓋地段： 涵蓋 興化店段、中田寮段、水梘頭段深山側 等丘陵地。
主要功能定位： 因地形起伏較大且涉及較多山坡地與生態敏感區，主要規劃為農業生產專用區、生態保護區、休閒遊憩區及低密度住宅區。
三、 開發機制與土地權益
整體開發方式： 全區依法採「區段徵收」方式辦理。
地主權益原則：
領回抵價地（建地）： 原地主可選擇領取土地補償地價，或申請折算領回抵價地（法定比例一般約為 40%～45% 之規劃後建築用地）。
跨分區權利一致： 土地現況無論被劃設為「住宅區」、「道路用地」或「學校/文中用地」，未來均依全筆土地之權利價值統一參與區段徵收配地。
管制限制： 於區段徵收公告啟動前，全區嚴格限制新建、增建及個別建築行為。
四、 關鍵推動歷程與預期時程
淡海二期因面積龐大且涉及二階環評與產業轉型，推動期程歷經多次調整，核心里程碑與預期進度如下：
| 時間階段 | 計畫里程碑 / 推動進程 | 關鍵重點 |
| 89年（2000年）2月 | 第一次通盤檢討公告 | 正式確立淡海新市鎮二期範圍（1,168 公頃）及分期分區架構。 |
| 102年～103年 | 啟動二階環境影響評估 | 辦理二期環境影響評估範疇界定，因應民意與環境保護縮小或調整開發範疇。 |
| 109年～113年 | 重大交通建設實質推進 | 淡海輕軌藍海線、淡江大橋（預計完工）、淡北道路全面動工，徹底打通淡海聯外交通瓶頸。 |
| 114年～116年 | 都市計畫檢討與產專區定案 | 內政部國土管理署與新北市政府通盤檢討二期一區機能，評估引進AI、綠能科技、生技醫藥等產業專用區，爭取通過二階環評。 |
| 未來預期階段 | 區段徵收先期作業與公告 | 環評與都市計畫審議定案後，預計分期辦理地上物查估、協議價購及公告區段徵收作業。 |
五、 投資與發展展望總結
1.交通關鍵轉折： 過去淡海新市鎮受限於台2線塞車瓶頸，隨著淡江大橋直通八里接台64/61線、淡北道路直通台北市士林北投，二期的地理區位劣勢已轉化為具備「港灣＋科技廊帶」的戰略要地。
2.產業導入效益： 配合北士科、台北港物流及八里產業布局，淡海二期（特別是第一開發區）具備大面積完整素地優勢，將成為雙北罕見的萬坪級科技產專基地。
3.土地價值本質： 現階段二期土地（農地、公保地、林地）之市場交易本質為「長線儲備區段徵收抵價地配地權利長線儲備區段徵收抵價地配地權利」，具備長期抗通膨與重劃翻倍的資產配置特性。
#區段徵收:0912-913923高仕陳總
