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房地產空頭再度籠罩香港

 

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香港 房地產市場養成了讓空方失望的習慣,打破了萬有引力定律最終必占上風的預測。

但現在,一股逆流–從中國經濟放緩到即將到來的加息以及監管層抑制房價的新措施–已經使一些長期以來的懷疑論者重新相信房價調整即將來臨。花旗集團上周宣布房產盛宴告一段落,預計下半年房價下滑7%,而交銀國際 洪灝預期的潛在降幅是花旗預期的兩倍多。

「房地產股正在告訴你,調整即將到來。」洪灝說,他將股票下跌作為一項領先指標。「未來幾個月如果房價下跌15%,我也不會感到驚訝。」

全球最難負擔的房地產市場將會崩潰,這不是注定發生的事。在一個面積相當於兩個停車位大小、售價超過100萬美元的單元,買家的激情已經將所有悲觀預測一掃而光。但是,政府為解決高房價而付出的努力突然得到了一系列外部力量的幫助,包括美國總統川普為應對他稱之為不公平的中國貿易行為所採取的措施。

對於 Ken Yeung等花旗分析師而言,上半年13%的房價上漲增加了下半年價格調整的風險,而中國經濟放緩可能成為觸發因素。野村控股堅持其對今年價格持平的預測–意味著下半年出現下滑,而美銀美林預計2019-2020年將出現10%至20%的調整。

之前,香港房地產看跌者一直預期落空。花旗分析師從2016年11月開始三次看跌,而實際上眼睜睜看著房價上漲了30%。許多分析師認為,加息短期內不會產生任何顯著影響,特別是當實際利率因通貨膨脹而持續為負值時,會激發買家的熱情。處於歷史低點的抵押貸款利率和政府無法迅速解決的供應短缺也可能緩解任何市場下滑趨勢。

不過,這次還存在其他風險,包括貿易爭端不斷升級,這可能會擾亂全球經濟並加劇中國經濟放緩。

「我們最關心的是貿易戰的影響,」Savills Research & Consultancy駐香港負責人Simon Smith說。 「這將肆虐全球經濟,尤其是中國,這對估值和股市指數有影響,最終將對香港的房地產市場產生影響。」

仲量聯行的研究主管Denis Ma稱,空置稅等政府降溫措施只會放大房價跌勢的規模。如果林鄭月娥的提案獲得立法會批准,那麼空置超過六個月的未出售住宅單位將按應課差餉租值的200%徵收額外差餉,即大約相當於樓價的5%。

「這些措施到位後不會有任何軟著陸。」Denis Ma說。

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