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                            祝福大家  2018年 狗來富 

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一.有房屋.無土地

 

二.有房屋.土地持分不足

 

三.有房屋.無土地(使照之地號為多筆者)

 

四.有房屋.土地持分不足(使照之地號為多筆者)

 

五.有房屋(使照有多筆地號.多幢建築物).有土地.但非座落於房屋之地號(使照有多筆地號.多幢

     建築物)

 

六.有房屋(使照有多筆地號.多幢建築物).土地持分不足(使照有多筆地號.多幢建築物)

 

七.無房屋.有土地持分

 

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拿公保地抵遺產稅 國稅局:除非符合這條件

國稅局提醒,若繼承人以公設保留地申請抵繳遺產稅,該筆土地必須符合遺產及贈與法的「易於變價」規定,

國稅局提醒,若繼承人以公設保留地申請抵繳遺產稅,該筆土地必須符合遺產及贈與法的「易於變價」規定,圖為示意照。(黃柏榮攝影)

本文轉載自地產天下http://estate.ltn.com.tw/article/4392

2017/12/13 09:58 文/記者馮牧群

有些民眾誤以為遺產標的有公共設施保留地,就能拿來抵稅,財政部南區國稅局說明,其實申請實物抵繳必須符合遺產稅應納稅額在30萬元以上,繳納現金確實有困難,納稅義務人才可在繳納期限內,就現金不足部分,申請以遺產中的公設保留地抵繳遺產稅款,抵繳土地的價值,則以申請日公告土地現值為準。 國稅局說明,為避免公設保留地抵繳稅款會侵蝕稅收,同時兼顧原始持有者的權益,遺產及贈與稅法規定,申請抵繳的公設地,除非在都市計劃劃設前,已經由被繼承人所持有,或在劃設後因「繼承」而移轉至被繼承人,可全額抵繳遺產稅外,都要按申請抵繳的公設保留地財產價值占全部遺產總額的比例,計算可抵繳的限額。 舉例來說,被繼承人甲男的遺產稅案,經核定遺產總額為7000萬元,應納遺產稅額為400萬元,因繳納現金確實有困難,申請以遺產中的2筆公設保留地各為200萬元、500萬元抵繳稅款,因該2筆土地為生前以「買賣」方式取得,當時已是公設保留地,所以可抵繳遺產稅的限額為40萬元【400萬元×(700萬元/7000萬元)】,其餘遺產稅額360萬元,可選擇以現金繳納或其他實物抵繳。 國稅局提醒民眾,繼承人用公設保留地申請抵繳遺產稅,該筆土地必須符合遺產及贈與法的「易於變價」規定,也就是公設保留地若已列入地方政府的徵收補償計劃中,且徵收經費已編列預算、經議會通過,才符合「易於變價」規定,申請實物抵繳。

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12/17重要財經新聞一覽

本文轉載自http://news.ltn.com.tw/news/business/breakingnews/2285595

2017-12-17 09:44

自由時報財經︰美稅改最終版公布 可望過關 美國共和黨國會議員15日公布最終版稅改案,包括公司稅降至21%;商業實體(pass-through)所有人享20%營所稅扣除額;廢除20%的公司最低稅負制(AMT);以及海外獲利匯回一次性稅率降至15.5%,非流動資產稅率8%。由於兩名先前持異見的共和黨參議員轉而表態支持,使得稅改案過關機會大增,美股三大指數收盤再創新高。 美國稅改案被民主黨參議員批評為企業和富人大幅減稅,共和黨參議員盧比歐已轉向支持,但佛雷克、柯林斯和李麥克仍未承諾支持。(美聯社) 美國稅改案被民主黨參議員批評為企業和富人大幅減稅,共和黨參議員盧比歐已轉向支持,但佛雷克、柯林斯和李麥克仍未承諾支持。(美聯社) 相關新聞請見: 美稅改最終版公布 可望過關

蘋果日報財經︰對抗iX 三星擬提早推S9 彭博引述知情人士的消息報導,南韓三星電子為了對抗聲勢居高不下的蘋果主力手機iPhone X,準備在明年2月底推出下一款旗艦手機Galaxy S9與S9 Plus,並於3月初開賣,這將比今年三星推出Galaxy S8的時程早了1個月。 經濟日報財經︰14檔投信作帳強棒 喊衝 年底將至,外資賣超獲利已高的電子股,國內投信則展開作帳,買超有業績加持且明年展望強的績優股。台玻、先豐、漢翔、儒鴻等14檔個股營收數字佳,在市場盤整時最受投信青睞,預期到明年第1季前仍有表現空間。

工商時報財經︰13檔錢景看俏 法人捧 年底封關倒數,法人積極調整持股配置,由於全球GDP明年可望增長3%,景氣復甦態勢延續,因應市場需求成長,篩選具擴產概念、明年獲利向上、且12月法人持續加碼買超的個股,包含英業達、華通、宏全等13檔,後市「錢景可期」,搶搭成長順風車。 星島日報財經︰憧憬稅改法案過關 美股三指再創新高 美國國會內共和黨已有足夠票數支持稅改法案,市場憧憬法案本周獲得通過,刺激美股三大指數上周五再創新高,美匯亦攀升。

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法務部 法律字第10303507700號

民國 103 年 07 月 07 日

要旨:

民法第 759、759-1、824-1、825 條、土地法第 43 條、民事訴訟法第 401 條及實務見解參照,為確保交易安全,倘受讓訴訟標的物第三人,係 信賴不動產登記者,因受土地法及民法保護,其「既判力之主觀範圍」, 基於各該實體法上規定,即例外不及於該受讓訴訟標的物之善意第三人, 即信賴不動產登記之善意第三人受讓土地應有部分者,縱出讓原共有人, 依分割判決不得保有其應有部分所有權,且出讓時已成為無權利人,惟該 善意受讓第三人仍不受該判決拘束

主  旨:

關於土地經法院判決共有物分割確定後,部分原共有人將已喪失之應有部分移轉予第三人,嗣其他原共有人持該判決申報移轉現值,其土地增值稅納稅義務人認定疑義乙案,復如說明二、三,請查照參考。

說  明:

一、復貴部 102 年 10 月 22 日台財稅字第 10200150540 號函。      

二、按民法第 759 條規定:「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為,於登記前已取得不動產物權者,應經登記,始得處分其物權。」同法第 824條之1第1項復規定:「共有人自共有物分割之效力發生時起,取得分得部分之所有權。」所謂「效力發生時」在不動產裁判分割時,因法院所為之判決係形成判決,故於判決確定時即生分割效力,各共有人不待登記或交付即取得分得部分之單獨所有權(本部 99 年1月6日法律字第 0980025249 號函參照)。另查共有物之原物分割,依民法第 825 條規定觀之,係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉,使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權,而未獲原物分配之原共有人則移轉並喪失其應有部分之所有權(最高法院 85 年台上字第 2676 號判例參照。      

三、次按土地法第 43 條、民法第759條之1第2項規定:「依本法所為之登記,有絕對效力。」、「因信賴不動產登記之善意第三人 ,已依法律行為為物權變動之登記者,其變動之效力,不因原登記物權之不實而受影響。」爰以,前開已喪失應有部分所有權之共有人,如因土地登記與實際權利狀況不符,而將其曾持有之應有部分移轉登記予信賴不動產登記之善意第三人,其物權變動之登記,仍應承認其效力,以確保善意第三人之權益(本部 102 年 10 月 24 日法律決字第 10200664590 號函、王澤鑑著,不動產抵押權之善意取得,收於民法學說與判例研究第3冊,1983年3版,頁 330至 331 參照)。又民事訴訟法第 401 條第 1 項規定:「確定判決,除當事人外,對於訴訟繫屬後為當事人之繼受人者,... 亦有效力。」其所稱之繼受人,如其訴訟標的為具對世效力之物權關係者,依法律行為受讓該訴訟標的物之人,雖應包括在內,惟該條項規範之目的,並非在創設或變更實體法上規定之權義關係,有關程序法上規定之「既判力之主觀範圍」本不能與土地法及民法有關實體法上之重要權義關係規定相左,為確保交易安全,倘受讓該訴訟標的物之第三人,係信賴不動產登記者,因受土地法及民法前開規定之保護,其「既判力之主觀範圍」,基於各該實體法上之規定,即例外不及於該受讓訴訟標的物之善意第三人,否則幾與以既判力剝奪第三人合法取得之權利無異,亦與民事訴訟保護私權之本旨相悖(最高法院 96 年台上字第1526號判決及 96 年台抗字第 47 號裁定、司法院 85 年1月 9 日秘台廳民一字第 00598號、同院 85 年 11 月 25 日秘台廳民一字 20845號函及本部 102年1月3日法律字第 10100518730 號函參照)。故以,信賴不動產登記之善意第三人受讓前開土地之應有部分者,縱出讓之原共有人,依分割判決不得保有其應有部分所有權,且出讓時已成為無權利人,惟該善意受讓第三人仍不受該判決之拘束。是以,本件楊君如係信賴不動產登記之善意第三人,自應承認陳君與楊君間之土地所有權移轉登記之效力,其於100年 2月 17日受移轉登記而取得之土地應有部分,應受相關法律保護不被追奪。至於爾後,即 100 年 5 月 30 日楊君再依先前確定判決所示將其受讓並完成登記之土地應有部分,依判決分割內容,移轉予其他共有人而領取先前其他共有人提存之土地分割補償金,均為合法行為 。因此,本件究應以第1次或第2次移轉登記時點核課土地增值稅以避免重複課稅之情形,請貴部依相關稅法規定,本於權責辦理。至於本部 99 年1月6日法律字第 0980025249 號函所指係針對何人為納稅義務人之個案認定判斷,與本件個案情形尚有不同,附為敘明。

正  本:財政部

副  本:本部資訊處(第 1 類及第 2 類)、本部法律事務司(4 份)

連結本文出處:https://goo.gl/T5G2UQ

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民法物權編施行法增訂第八條之一至第八條之五條文;並修 正第四條、第十一條及第十三條條文

中華民國 98 年 1 月 23 日

華總一義字第 09800018511 號

第 四 條 民法物權編施行前,依民法物權編之規定,消滅時效業已完成,或其時效期間尚有 殘餘不足一年者,得於施行之日起,一年內行使請求權。但自其時效完成後,至民法 物權編施行時,已逾民法物權編所定時效期間二分之一者,不在此限。 前項規定,於依民法物權編修正施行後規定之消滅時效業已完成,或其時效期間尚 有殘餘不足一年者,準用之。

第八條之一 修正之民法第七百八十二條規定,於民法物權編修正施行前水源地或井之所有人, 對於他人因工事杜絕、減少或污染其水,而得請求損害賠償或並得請求回復原狀者, 亦適用之。

第八條之二 修正之民法第七百八十八條第二項規定,於民法物權編修正施行前有通行權人開設 道路,致通行地損害過鉅者,亦適用之。但以未依修正前之規定支付償金者為限。

第八條之三 修正之民法第七百九十六條及第七百九十六條之一規定,於民法物權編修正施行前 土地所有人建築房屋逾越地界,鄰地所有人請求移去或變更其房屋時,亦適用之。

第八條之四 修正之民法第七百九十六條之二規定,於民法物權編修正施行前具有與房屋價值相 當之其他建築物,亦適用之。

第八條之五 同一區分所有建築物之區分所有人間為使其共有部分或基地之應有部分符合修正之 民法第七百九十九條第四項規定之比例而為移轉者,不受修正之民法同條第五項規定 之限制。 民法物權編修正施行前,區分所有建築物之專有部分與其所屬之共有部分及其基地 之權利,已分屬不同一人所有或已分別設定負擔者,其物權之移轉或設定負擔,不受 修正之民法第七百九十九條第五項規定之限制。 區分所有建築物之基地,依前項規定有分離出賣之情形時,其專有部分之所有人無 基地應有部分或應有部分不足者,於按其專有部分面積比例計算其基地之應有部分範 圍內,有依相同條件優先承買之權利,其權利並優先於其他共有人。 前項情形,有數人表示優先承買時,應按專有部分比例買受之。但另有約定者,從 其約定。 區分所有建築物之專有部分,依第二項規定有分離出賣之情形時,其基地之所有人 2 無專有部分者,有依相同條件優先承買之權利。 前項情形,有數人表示優先承買時,以抽籤定之。但另有約定者,從其約定。 區分所有建築物之基地或專有部分之所有人依第三項或第五項規定出賣基地或專有 部分時,應在該建築物之公告處或其他相當處所公告五日。優先承買權人不於最後公 告日起十五日內表示優先承買者,視為拋棄其優先承買權。

第 十 一 條 民法物權編施行前,拾得遺失物、漂流物或沈沒物,而具備民法第八百零三條及第 八百零七條之條件者,於施行之日,取得民法第八百零七條所定之權利。

第 十 三 條 民法物權編施行前,以契約訂有共有物不分割之期限者,如其殘餘期限,自施行日 起算,較民法第八百二十三條第二項所定之期限為短者,依其期限,較長者,應自施 行之日起,適用民法第八百二十三條第二項規定。 修正之民法第八百二十三條第三項規定,於民法物權編修正施行前契約訂有不分割 期限者,亦適用之

 

@不動產買賣/持分不動產買賣/0912-913923/陳先生

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土地法第三十四條之一執行要點修正規定(新舊對照表)

一、依土地法第三十四條之一(以下簡稱本法條)規定,部分共有人就共有土地或建築改良物(以下簡稱建物)為處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,應就共有物之全部為之。

二、共有土地或建物之應有部分為公同共有者,該應有部分之處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,得依本法條規定辦理。

三、本法條第一項所定處分,以有償讓與為限,不包括信託行為及共有物分割;所定變更,以有償或不影響不同意共有人之利益為限;所定設定地上權、農育權、不動產役權或典權,以有償為限。

四、共有土地或建物為公私共有者,有本法條之適用。

私有部分共有人就公私共有土地或建物全部為處分時,如已符合本法條各項規定,其申請所有權變更登記,應予受理。但公有部分為直轄市或縣(市)有時,其管理機關於接獲共有人之通知後,以其處分係依據法律之規定,應即報請該管區內民意機關備查。

五、共有土地或建物標示之分割、合併、界址調整及調整地形,有本法條之適用。

二宗以上所有權人不相同之共有土地或建物,依本法條規定申請合併,應由各宗土地或建物之共有人分別依本法條規定辦理。

六、本法條第一項所稱共有人過半數及其應有部分合計過半數,指共有人數及應有部分合計均超過半數;應有部分合計逾三分之二,指應有部分逾三分之二者,共有人數可以不計。共有人數及應有部分之計算,以土地登記簿上登記之共有人數及應有部分為準。但共有人死亡者,以其繼承人數及繼承人應繼分計入計算。

前項共有人數及應有部分之計算,於公同共有土地或建物者,指共有人數及其潛在應有部分合計均過半數。但潛在應有部分合計逾三分之二者,其共有人數不予計算。各共有人之潛在應有部分,依其成立公同關係之法律規定、習慣或法律行為定之;未有規定者,其比率視為不明,推定為均等。

分別共有與公同共有併存之土地或建物,部分公同共有人已得依本法條規定處分其公同共有之應有部分,且另有分別共有之共有人同意處分全部共有物者,於計算本法條第一項共有人數及其應有部分時,該公同共有部分,以同意處分之人數及其潛在應有部分併入計算。

七、本法條第二項所定事先、書面通知及公告,其方式及內容,依下列規定:

              (一)部分共有人依本法條規定為處分、變更或設定負擔行為之前, 應先行通知他共有人。

              (二)書面通知應視實際情形,以雙掛號之通知書或郵局存證信函為之。

              (三)公告代替通知他共有人者,應以他共有人住址不明或經通知而無法送達者為限。

              (四)公告可直接以布告方式,由村里長簽證後,公告於土地或建物所在地之村、里辦公處,或以登報方式公告之。

              (五)通知或公告之內容應記明土地或建物標示、處分方式、價金分配、償付方法及期限、受通知人與通知人之姓名住址及其他事項。

(六)他共有人已死亡者,應以其繼承人為通知或公告之對象。

(七)委託他人代為事先通知,其委託行為無須特別授權。

八、依本法條規定處分、變更或設定負擔,於申請權利變更登記時,應依下列規定辦理:                                        

(一)本法條第一項共有人會同權利人申請權利變更登記時,登記申請書及契約書內,應列明全體共有人及其繼承人,並檢附已為通知或公告之文件,於登記申請書適當欄記明依土地法         第三十四條之一第一項至第三項規定辦理,如有不實,義務人願負法律責任;登記機關無須審查其通知或公告之內容。未能會同申請之他共有人,無須於契約書及申請書上簽名,       亦無須親自到場核對身分。如因而取得不動產物權者,本法條第一項共有人應代他共有人申請登記。

                       (二)涉及對價或補償者,應提出他共有人已領受對價或補償之證明或已依法提存之證明文件,並於登記申請書適當欄記明受領之對價或補償數額如有錯誤,由義務人自行負責;已領受                                  對價補償之他共有人,除符合土地登記規則第四十一條第二款、第五款至第八款及第十款規定之情形者外,應親自到場,並依同規則第四十條規定程序辦理。對價或補償之多寡,                                  非登記機關之審查範圍。

                       (三)依本法條規定處分全部共有土地或建物,如處分後共有權利已不存在,而他共有人已死亡有繼承人或死亡絕嗣者,部分共有人得直接申辦所有權移轉登記,免辦繼承或遺產管理人登                             記。

                       (四)依本法條第三項規定提出他共有人應得之對價或補償已為其繼承人受領或為其提存之證明時,應檢附土地登記規則第一百十九條規定之文件。

                       (五)依本法條規定移轉、設定典權或調處分割共有物時,得由同意之共有人申報土地移轉現值,但申報人應繳清該土地應納之土地增值稅及有關稅費後,始得申辦土地權利變更登記。

                       (六)他共有人之應有部分經限制登記者,應依下列規定辦理:

1.他共有人之應有部分經法院或行政執行分署囑託查封、假扣押、假處分、暫時處分、破產登記或因法院裁定而為清算登記者,登記機關應依土地登記規則第一百四十一條規定徵詢原囑託或裁定機關查明有無妨礙禁止處分之登記情形,無礙執行效果者,應予受理登記,並將原查封、假扣押、假處分、暫時處分、破產登記或法院裁定開始清算程序事項予以轉載,登記完畢後通知原囑託或裁定機關及債權人;有礙執行效果者,應以書面敘明理由及法令依據,駁回登記之申請。

2.他共有人之應有部分經有關機關依法律囑託禁止處分登記者,登記機關應洽原囑託機關意見後,依前目規定辦理。

3.他共有人之應有部分經預告登記且涉及對價或補償者,應提出該共有人已受領及經原預告登記請求權人同意之證明文件及印鑑證明;為該共有人提存者,應提出已於提存書對待給

付之標的及其他受取提存物所附之要件欄內記明提存物受取人領取提存物時,須檢附預告登記請求權人之同意書及印鑑證明領取之證明文件。登記機關應逕予塗銷該預告登記,於登記完畢後通知預告登記請求權人。

                      (七)申請合併之共有土地地價不一者,合併後各共有人之權利範圍,應以合併前各共有人所有土地之地價與各宗土地總地價之和之比計算,並不得影響原設定之他項權利。

                   九、依本法條第三項規定辦理提存之方式如下:

                      (一)提存人應為本法條第一項之共有人,並得由其中一人或數人辦理提存。

                      (二)他共有人之住址為日據時期之番地,可以該番地所查對之現在住址向法院辦理提存。

                      (三)他共有人之住址不詳,經舉證客觀上仍無法查明時,依下列方式辦理:

1.他共有人確尚生存者,部分共有人可以該他共有人為受取權人,辦理提存,並依提存法第二十七條準用民事訴訟法第一百四十九條規定,聲請公示送達。

2.他共有人已死亡者,應以其繼承人為清償或辦理提存之對象。

3.他共有人已死亡而其繼承人之有無不明者,則應依民法第一千一百七十七條選定之遺產管理人或依民法第一千一百七十八條第二項選任之遺產管理人為清償或辦理提存之對象。無遺產管理人時,可依民法第三百二十六條規定,以不能確知孰為債權人而難為給付為由,辦理提存。

4.他共有人行蹤不明而未受死亡宣告者,可依民法第十條、家事事件法第一百四十三條第一項、第二項所定財產管理人為清償或辦理提存之對象

(四)以他共有人之繼承人為提存對象時,應依提存法第二十一條規定在提存書領取提存物所附條件欄內記明提存物受取人領取提存物時,應依遺產及贈與稅法第四十二條檢附遺產稅繳清證明書、免稅證明書、同意移轉證明書或不計入遺產總額證明書後,持憑法院核發之提存書,並檢附土地登記規則第一百十九條規定之文件。

十、部分共有人依本法條第一項規定出賣共有土地或建物時,他共有人得以出賣之同一條件共同或單獨優先購買。

                   十一、本法條所定優先購買權,依下列規定辦理:

(一)他共有人於接到出賣通知後十五日內不表示者,其優先購買權視為放棄。他共有人以書面為優先購買與否之表示者,以該表示之通知達到同意處分之共有人時發生效力。

         (二)他共有人之優先購買權,仍應受有關法律之限制。

(三)區分所有建物之專有部分連同其基地應有部分之所有權一併移轉與同一人者,他共有人無本法條優先購買權之適用。

(四)區分所有建物之專有部分為共有者,部分共有人出賣其專有部分及基地之應有部分時,該專有部分之他共有人有優先購買權之適用。

(五)本法條之優先購買權係屬債權性質,出賣人違反此項義務將其應有部分之所有權出售與他人,並已為土地權利變更登記時,他共有人認為受有損害者,得依法向該共有人請求損害賠償。

(六)本法條之優先購買權與土地法第一百零四條、第一百零七條或民法物權編施行法第八條之五第三項規定之優先購買權競合時,應優先適用土地法第一百零四條、第一百零七條或民法物權編施行法第八條之五第三項規定。但與民法物權編施行法第八條之五第五項規定之優先購買權競合時,優先適用本法條之優先購買權。

(七)共有人之應有部分經限制登記者,不影響其優先購買權之行使。

(八)權利人持執行法院或行政執行分署依強制執行法或主管機關依法辦理標售或讓售所發給之權利移轉證書,向地政機關申辦共有人之應有部分移轉登記,無須檢附優先購買權人放棄優先承購權之證明文件。

                           (九)共有人出賣其應有部分,除買受人同為共有人外,他共有人對共有人出賣應有部分之優先購買權,均有同一優先權;他共有人均主張或多人主張優先購買時,其優先購買之部分應                            按各主張優先購買人之應有部分比例定之。

(十)土地或建物之全部或應有部分為公同共有,部分公同共有人依本法條規定出賣該共有物全部或應有部分時,他公同共有人得就該公同共有物主張優先購買權,如有數人主張時,其優先購買權之範圍應按各主張優先購買權人之潛在應有部分比例計算之。

 

土地法第三十四條之一執行要點修正規定對照表

修正規定

現行規定

說明

依土地法第三十四條之一(以下簡稱本法條)規定,部分共有人就共有土地或建築改良物(以下簡稱建物)為處分、變更及設 定 地 上 權 、 農 育權、不動產役權或典權,應就共有物之全

部為之。

依土地法第三十四條之一(以下簡稱本法條)規定,部分共有人就共有土地或建築改良物(以下簡稱建物)為處分、變更及設 定 地 上 權 、 農 育權、不動產役權或典權,應就共有物之全

部為之。

本點未修正。

共有土地或建物之應有 部 分 為 公 同 共 有者,該應有部分之處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,得依本

法條規定辦理。

共有土地或建物之應有 部 分 為 公 同 共 有者,該應有部分之處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,得依本

法條規定辦理。

本點未修正。

本法條第一項所定處分, 以 有 償 讓 與 為

限,不包括信託行為

及共有物分割;所定

變更,以有償或不影

響不同意共有人之利

益為限;所定設定地

上權、農育權、不動

產役權或典權,以有

償為限

本法條第一項所處分,指法律上及事實

上之處分。但不包括

贈與等無償之處分、信託行為及共有物分割。

一、按土地法第三十四條之一(以下簡稱本法條第一項明定:「共有 土 地 或 建 築 改 良物,其處分、變更及設 定 地 上 權 、 農 育權、不動產役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。」本法條之規定,係以限制少

數共有人所有權之方

 

 

式 , 以 增 進 公 共 利益,故為符合憲法保障財產權之意旨,該法條之適用範圍應限縮於可兼顧不同意少數共有人之利益之情形,並對之應有合理性之補償。準此,無償性之處分與無償性設定上開物權,對於不同意共有人之所有權造成過大侵害,故不在適用之列。基於相同理由,變更亦以有償或不影響不同意共有人之利益為限, 例如共有土地或建物標示之分割、合併。至於事實上之處分行為,恆使共有不動產歸於消滅,且以無償為常,對不同意之共有人無補償之道,亦不包含之(司法院釋字第五六二號解釋及謝 在 全 民 法 物 權 論

【上】一百零三年九月修訂六版第三百六十七頁至第三百六十九頁參照)。又按法務部九十九年九月二十三日法律決字第0 九九九0二三七0九

號函示,無償性之處

分行為、事實上處分行為及共有不動產涉及性質之變更,影響不 同 意 共 有 人 之 利益,且無補償之道, 應作不包括之限制解釋,爰修正本點有關本法條第一項處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權之適用範圍。

 

 

二、至於本法條第一項之處分,是否包括信託行為及共有物分割, 查內政部(以下簡稱本部)前參酌法務部九十一年十月十一日法律字第0九一00 三八二二八號函,以九十一年十一月二十六日台內中地字第0 九一00一六五八0 號令釋,信託法第一條規定之立法定義, 當事人間成立之信託關係,以委託人與受託人具有強烈信賴關係為其基礎,且本法條為信託法公布施行前所作之規定,因而土地法規定之「處分」定義,尚無包括信託行為在內。次查共有

物 分 割 固 屬 處 分 行為,惟按最高法院七十四年台上二五六一號判例要旨,土地法第三十四條之一第一項所稱之處分,不包括共有物分割行為在內。且民法第八百二十四條第二項,對於共有物之分割已定有解決之道,不致妨疑共有物之利用(謝在全民法物權論【上】一百零三年九月修訂六版第三百六十九頁參照)。爰信託行為及共有物分割,均不適用本法條第一項之

處分。

 

 

 

共有土地或建物為公私共有者,有本法條之適用。

私有部分共有人就公私共有土地或建物全部為處分時,如已符合本法條各項規定, 其申請所有權變更登記,應予受理。但公有部分為直轄市或縣

(市)有時,其管理機關於接獲共有人之通知後,以其處分係依據法律之規定,應即報請該管區內民意

機關備查。

共有土地或建物為公私共有者,有本法條之適用。

私有部分共有人就公私共有土地或建物全部為處分時,如已符合本法條各項規定, 其申請所有權變更登記,應予受理。但公有部分為直轄市或縣

(市)有時,其管理機關於接獲共有人之通知後,以其處分係依據法律之規定,應即報請該管區內民意

機關備查。

本點未修正。

共有土地或建物標示之分割、合併、界址調整及調整地形,有本法條之適用。

二宗以上所有權人不相同之共有土地或建物,依本法條規定申請合併,應由各宗土地或建物之共有人分別 依 本 法 條 規 定 辦

理。

共有土地或建物標示之分割、合併、界址調整及調整地形,有本法條之適用。

二宗以上所有權人不相同之共有土地或建物,依本法條規定申請合併,應由各宗土地或建物之共有人分別 依 本 法 條 規 定 辦

理。

本點未修正。

本法條第一項所稱共有人過半數及其應有部分合計過半數,指共有人數及應有部分合計均超過半數;應有部分合計逾三分之二,指應有部分逾三分之二者,共有人數可以不計。共有人數及應有部分之計算, 以土地登記簿上登記之共有人數及應有部分為準。但共有人死亡者,以其繼承人數及繼承人應繼分計入計算。

前項共有人數及應有部分之計算,於公同共有土地或建物者, 指共有人數及其潛在應有部分合計均過半數。但潛在應有部分

合計逾三分之二者,

本法條第一項所稱共有人過半數及其應有部分合計過半數,指共有人數及應有部分合計均超過半數;應有部分合計逾三分之二,指應有部分逾三分之二者,共有人數可以不計。共有人數及應有部分之計算, 以土地登記簿上登記之共有人數及應有部分為準。但共有人死亡者,以其繼承人數及繼承人應繼分計入計算。

前項共有人數及應有部分之計算,於公同共有土地或建物者, 指共有人數及其潛在應有部分合計均過半數。但潛在應有部分

合計逾三分之二者,

本點未修正。

其 共 有 人 數 不 予 計算。各共有人之潛在應有部分,依其成立公 同 關 係 之 法 律 規定、習慣或法律行為定之;未有規定者, 其比率視為不明,推定為均等。

分別共有與公同共有併存之土地或建物, 部分公同共有人已得依本法條規定處分其公 同 共 有 之 應 有 部分,且另有分別共有之共有人同意處分全部共有物者,於計算本法條第一項共有人數及其應有部分時, 該公同共有部分,以同意處分之人數及其潛在應有部分併入計

算。

其 共 有 人 數 不 予 計算。各共有人之潛在應有部分,依其成立公 同 關 係 之 法 律 規定、習慣或法律行為定之;未有規定者, 其比率視為不明,推定為均等。

分別共有與公同共有併存之土地或建物, 部分公同共有人已得依本法條規定處分其公同 共 有 之 應 有 部分,且另有分別共有之共有人同意處分全部共有物者,於計算本法條第一項共有人數及其應有部分時, 該公同共有部分,以同意處分之人數及其潛在應有部分併入計

算。

 

本法條第二項所定事先 、 書 面 通 知告,其方式及內容, 依下列規定:

( 一) 部分共有人依本法條規定為處分、變更或設定負擔行為之前,應先行通知他共有人。

( 二) 書面通知應視

實際情形,

掛號之通知書或郵局存證信函為之。

本法條第二項所先 、 書 面 通 知告,其方式及內容, 依下列之規定:

(一)部分共有人依本法 條 規 定 為 處分、變更或設定負 擔 行 為 之前,應先行通知他共有人。

(二)書面通知應視實

際情形,以一般之 通 知 書 或 郵局 存 證 信 函 為之。

一、序文酌作文字修正。二、本法條第二項所稱之書面通知,對於少數

共有人權利義務有重大影響,爰參考行政程序法第六十八條第三項規定,將第二款一般之通知書修正為以雙掛號通知。

三、第一款、第三款、第四款、第六款及第七

款未修正。

 

 

( 三) 公告代替通知他共有人者,應以他共有人住址不明或經通知而無法送達者為限。

 

( 四) 公告可直接以布告方式,由村里長簽證後,公告於土地或建物 所 在 地 之村、里辦公處, 或以登報方式公告之。

 

( 五) 通知或公告之內容應記明土地 或 建 物 標示、處分方式、價金分配、償付方法及期限、受通知人與通知人之姓名住址及其他事項。

 

( 六) 他共有人已死亡者,應以其繼承人為通知或公告之對象。

 

( 七) 委託他人代為事先通知,其委託行為無須特別授權。

 

(三)公告代替通知他共有人,應以他 共 有 人 住 址不 明 或 經 通 知而 無 法 送 達 者為限。

 

(四)公告可直接以布告方式,由村里長簽證後,公告於 土 地 或 建 物所在地之村、里辦公處,或以登報方式公告之。

 

(五)通知或公告之內容 應 記 明 土 地或建物標示、處分方式、價金分配、償付方法及期限、受通知人通 知 人 之 姓名 住 址 及 其 他事項。

 

(六)他共有人已死亡者,應以其繼承人 為 通 知 或 公告之對象。

 

(七)委託他人代為事先通知,其委託行 為 無 須 特 別授權。

 

依本法條規定處分、變更或設定負擔,於申 請 權 利 變 更 登 記時,應依下列規定辦理:

(一)本法條第一項共有人會同權利人申請權利變更登記時,登記申請書及契約書內, 應列明全體共有人及其繼承人, 並檢附已為通知或公告之文件, 於登記申請書適當欄記明依土地法第三十四條之一第一項至第三項規定辦理,如有不實,義務人願負法律責任; 登記機關無須審查其通知或公告之內容。未能會同申請之他共有人,無須於契約書及申請書上簽名,亦無須親自到場核對身分。如因而取得不動產物權者,本法條第一項共有人應代他共有人申請登記。

依本法條規定處分、變更或設定負擔,於申 請 權 利 變 更 登 記時,應依下列規定辦理:

(一)本法條第一項共有 人 會 同 權 利人 申 請 權 利 變更登記時,登記申 請 書 及 契 約書內,應列明全體 共 有 人 及 其繼承人,並於登記 申 請 書 適 當欄 記 明 依 土 地法 第 三 十 四 條之 一 第 一 項 至第 三 項 規 定 辦理,如有不實, 義 務 人 願 負 法律責任;登記機關 無 須 審 查 其通 知 或 公 告 之文件。未能會同申 請 之 他 共 有人,無須於契約書 及 申 請 書 上簽名,亦無須親自 到 場 核 對 身分。如因而取得不 動 產 物 權者,本法條第一項 共 有 人 應 代他 共 有 人 申 請登記。

一、本法條第二項規定對於他共有人之通知或公告,乃係部分共有人得依多數決處分之法定先行程序,部分共有人是否履行其應盡之通知義務,對他共有人之權益影響甚鉅,是登記機關宜確認部分共有人已踐行該義務,爰修正第一款規定,申請人應檢附 其 通 知 或 公 告 文件,惟對於該等通知或公告文件之內容, 涉及處分方式、價金分配、償付方法及期限等,尚非登記機關可審認,故無須審查。

二、依第三點規定本法條之 適 用 以 有 償 為 原則,爰配合修正第二款文字,刪除無對價或補償,可於登記申請書適當欄記明事由等後免於提出證明之情形。又倘係第三點所定不影響不同意共有人利益之變更者, 因 不 涉 及 對 價 或 補償,自無第二款規定之適用。

三、序文、第三款至第七

款未修正。

(二)涉及對價或補償者,應提出他共有人已領受對價或補償之證明或已依法提存之證明文件,並於登記申請書適當欄記明受領之對價或補償數額如有錯誤,由義務人自行負責;已領受對價補償之他共有人,除符合土地登記規則第四 十 一 條 第 二款、第五款至第八款及第十款規定之情形者外, 應親自到場,並依同規則第四十條 規 定 程 序 辦理。對價或補償之多寡,非登記機 關 之 審 查 範圍。

(三)依本法條規定處分全部共有土地或建物,如處分後共有權利已不存在,而他共有人已死亡有繼承人 或 死 亡 絕 嗣者,部分共有人得直接申辦所有權移轉登記,免辦繼承或遺產管理人登記。

(二)涉及對價或補償者,應提出他共有 人 已 領 受 之證 明 或 已 依 法提 存 之 證 明 文件,並於登記申請 書 適 當 欄 記明 受 領 之 對 價或 補 償 數 額 如有錯誤,由義務人自行負責;已領 受 對 價 補 償之他共有人,除符 合 土 地 登 記規 則 第 四 十 一條第二款、第五款 至 第 八 款 及第 十 款 規 定 之情形者外,應親自到場,並依同規 則 第 四 十 條規 定 程 序 辦理。無對價或補

償者,應於登記申 請 書 適 當 欄記明事由,並記明如有不實,共有 人 願 負 法 律責任後,免於提出證明。對價或補償之多寡,非登 記 機 關 之 審查範圍。

 

 

(四)依本法條第三項規定提出他共有人應得之對價或補償已為其繼承人受領或為其提存之證明時,應檢附土地登記規則第一百十九條規定之文件。

(五)依本法條規定移轉、設定典權或調處分割共有物時,得由同意之共有人申報土地移轉現值,但申報人應繳清該土地應納之土地增值稅及有關稅費後,始得申辦土地 權 利 變 更 登記。

(六)他共有人之應有部分經限制登記者,應依下列規定辦理:

1.他共有人之應有部分經法院或行政執行分署囑託查封、假扣押、假處分、暫時處分、

破產登記或因法

(三)依本法條規定處分 全 部 共 有 土地或建物,如處分 後 共 有 權 利已不存在,而他共 有 人 已 死 亡有 繼 承 人 或 死亡絕嗣者,部分共 有 人 得 直 接申 辦 所 有 權 移轉登記,免辦繼承 或 遺 產 管 理人登記。

(四)依本法條第三項規 定 提 出 他 共有 人 應 得 之 對價 或 補 償 已 為其 繼 承 人 受 領或 為 其 提 存 之證明時,應檢附土 地 登 記 規 則第 一 百 十 九 條規定之文件。

(五)依本法條規定移轉、設定典權或調 處 分 割 共 有物時,得由同意之 共 有 人 申 報土 地 移 轉 現值,但申報人應繳 清 該 土 地 應納 之 土 地 增 值稅 及 有 關 稅 費後,始得申辦土地 權 利 變 更 登記。

 

院裁定而為清算登記者,登記機關應依土地登記規則第一百四十一條規定徵詢原囑託或裁定機關查明有無妨礙禁止處分之登記情形,無礙執行效果者, 應予受理登記,並將原查封、假扣押、假處分、暫時處分、破產登記或法院裁定開始清算程序事項予以轉載,登記完畢後通知原囑託或裁定機關及債權人;有礙執行效果者,應以書面敘明理由及法令依據,駁回登記之申請。

2.他共有人之應有部分經有關機關依法律囑託禁止處分登記者,登記機關應洽原囑託機關意見後,依前目規定辦理。

3.他共有人之應有部分經預告登記且涉及對價或補

償者,應提出該共

 

(六)他共有人之應有部 分 經 限 制 登記者,應依下列規定辦理:

1. 他共有人之應有部分經法院或行政執行分署囑託查封、假扣押、假處分、暫時處分、破產登記或因法院裁定而為清算登記者,登記機關應依土地登記規則第一百四十一條規定徵詢原囑託或裁定機關查明有無妨礙禁止處分之登記情形,無礙執行效果者,應予受理登記,並將原查封、假扣押、假處分、暫時處分、破產登記或法院裁定開始清算程序事項予以轉載,登記完畢後通知原囑託或裁定機關及債權人;有礙執行效果者,應以書面敘明理由及法令依

據,駁回登記之申

請。

 

有人已受領及經原預告登記請求權人同意之證明文件及印鑑證明;為該共有人提存者,應提出已於提存書對待給付之標的及其他受取提存物所附之要件欄內記明提存物受取人領取提存物時,須檢附預告登記請求權人之同意書及印鑑證明領取之證明文件。登記機關應逕予塗銷該預告登記,於登記完畢後通知預告登記請求權人。

(七)申請合併之共有土 地 地 價 不 一者,合併後各共有 人 之 權 利 範圍,應以合併前各共有人所有土地之地價與各宗土地總地價之和之比計算,並不得影響原設定之他項權利。

 

2. 他共有人之應有部分經有關機關依法律囑託禁止處分登記者,登記機關應洽原囑託機關意見後,依前目規定辦理。

3. 他共有人之應有部分經預告登記且涉及對價或補償者,應提出該共有人已受領及經原預告登記請求權人同意之證明文件及 印鑑證明;為該共有人提存者,應提出已於提存書對待給付之標的及其他受取提存物所附之要件欄內記明提存物受取人領取提存物時,須檢附預告登記請求權人之同意書及印鑑證明領取之證明文件。登記機關應逕予塗銷該預告登記,於登記完畢後通知預告登記請求權人。

(七)申請合併之共有

土 地 地 價 不 一者,合併後各共有 人 之 權 利 範圍,應以合併前各 共 有 人 所 有土 地 之 地 價 與各 宗 土 地 總 地價 之 和 之 比 計算,並不得影響原 設 定 之 他 項權利。

 

 

 

 

依本法條第三項規定辦 理 提 存 之 方 式 如下:

 

(一)提存人本法條第一項之共有人,並得由其中

一人或數人辦理

提存

(二)他共有人之住址為日據時期之番地,可以該番地所查對之現在住址向法院辦理提存。

(三)他共有人之住址不詳,經舉證客觀上仍無法查明時,依下列方式辦理:

1.他共有人確尚生存者,部分共有人可以該他共有人為受取權人,

辦理提存,並依

提存法第二十七條準用民事訴訟法第一百四十九條規定,聲請公示送達。

依本法條第三項規定辦 理 提 存 之 方 式 如下:

 

(一)應本法條第一項 共 有 人 為提存人

 

(二)他共有人之住址為 日 據 時 期 之番地,可以該番地 所 查 對 之 現在 住 址 向 法 院辦理提存。

 

(三)他共有人之住址不詳,經舉證客觀 上 仍 無 法 查明時,依下列方式辦理:

1. 他共有人確尚生存者,部分共有 人 可 以 該 他共 有 人 為 受 取權 人 , 辦 理 提存,並依提存法第 二 十 七 條 準用 民 事 訴 訟 法第 一 百 四 十 九條規定,聲請公示送達。

一、本法條第三項明定, 第一項之共有人對於他共有人應得之對價或補償,負連帶清償責任。又依民法第二百七十三條第一項及第二百七十四條規定,連帶債務之債權人,得對於債務人中之一人或數人或其全體,同時或先後請求全部或一部之給付。因連帶債務人中之一人為清償、提存等而債務消滅者,他債務人亦同免其責任。故共有人辦理提存時, 不論以本法條第一項之同意處分之共有人全體或部分為提存人,均已達對價清償之目的,爰修正第一款文字,以資明確。

二、序文、第二款至第四

款未修正。

 

 

2.他共有人已死亡者,應以其繼承人為清償或辦理提存之對象。

 

3.他共有人已死亡而其繼承人之有無不明者,則應依民法第一千一百七十七條選定之遺產管理人或依民法第一千一百七十八條第二項選任之遺產管理人為清償或辦理提存之對象。無 遺 產 管 理 人時,可依民法第三百二十六條規定,以不能確知孰為債權人而難為給付為由,辦理提存。

4.他共有人行蹤不明而未受死亡宣告者,可依民法第十條、家事事件法第一百四十三條第一項、第

二項所定財產管

理人為清償或辦理提存之對象。

 

  1. 他共有人已死亡者,應以其繼承 人 為 清 償 或辦 理 提 存 之 對象。
  2. 他共有人已死亡 而 其 繼 承 人之 有 無 不 明者,則應依民法第 一 千 一 百 七十 七 條 選 定 之遺 產 管 理 人 或依 民 法 第 一 千一 百 七 十 八 條第 二 項 選 任 之遺 產 管 理 人 為清 償 或 辦 理 提存之對象。無遺產管理人時,可依 民 法 第 三 百二 十 六 條 規定,以不能確知孰 為 債 權 人 而難 為 給 付 為由,辦理提存。
  3. 他共有人行蹤不 明 而 未 受 死亡宣告者,可依民法第十條、家

事 事 件 法 第 一百 四 十 三 條 第一項、第二項所定 財 產 管 理 人為 清 償 或 辦 理提存之對象。

 

 

(四)以他共有人之繼承人為提存對象時,應依提存法第二十一條規定在提存書領取提存物所附條件欄內記明提存物受取人領取提存物時,應依遺產及贈與稅法第四十二條檢附遺產稅繳清證明書、免稅證明書、同意移轉證明書或不計入遺產總額證明書後,持憑法院 核 發 之 提 存書,並檢附土地登記規則第一百十九條規定之文件。

 

(四)以他共有人之繼承 人 為 提 存 對象時,應依提存法 第 二 十 一 條規 定 在 提 存 書領 取 提 存 物 所附 條 件 欄 內 記明 提 存 物 受 取人領取 提存物時,應依遺產及贈 與 稅 法 第 四十 二 條 檢 附 遺產 稅 繳 清 證 明書 、 免 稅 證 明書、同意移轉證明 書 或 不 計 入遺 產 總 額 證 明書後,持憑法院核 發 之 提 存書,並檢附土地登 記 規 則 第 一百 十 九 條 規 定之文件。

 

部分共有人依本法條

第一項規定出賣共有土地或建物時,他共有人得以出賣之同一

條件共同或單獨優先

購買。

本法條第四項所稱之

優先購買權,依下列

規定辦理:

( 一) 部分共有人依本法條規定出賣共有土地或建物,

一、本點自現行規定第十點第一款修正移列。

二、按本部七十五年訂定本要點時,基於本法條施行以來,部分共

有人以極不相當之對

 

該共有人而言,仍

為出賣其應有部

分,對於他共有人

之應有部分,僅有

權代為處分,並非

剝奪他共有人優先承購權,故應

在程序上先就其

應有部分通知他

共有人是否願意

優先購買

價將共有土地全部出賣予第三人,形成他共有人權利遭排擠之弊端,考量倘不允許他共有人以同一價格優先購買,將有悖社會公平原則,爰於現行條文第十點第一款規定,部分共有人依本法條第一項規定出賣共有土地時,應先就應有部分通知他共有人是否願意優先購買。

三、最高法院七十八年度第十二次民事庭會議

(一)決議,部分共有 人 依 本 法 條 第 一項,將共有土地之全部出賣予第三人,就各該共有人言,仍為出賣其應有部分,不過對於他共有人之應有部分,有權代為處分而已,並非以此剝奪他共有人優先承購之權利,故他共有人得依同條第四項規定主張優先承購權。

四、本法條規定,他共有人得以「同一價格」共 同 或 單 獨 優 先 承購,惟實務上解釋係

指「同一條件」優先

 

 

承購(最高法院六十五年台上字第八五三號判例、八十五年度台上七九三號、八十八年度台上字第二一二六號、一百年度台再字第四六號等判決參照)。又所謂「同一條件」係指出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件而言,他共有人行使優先承購權,應接受出賣之共有人與他人所訂原買賣契約之一切條件。故於實務執行上,依本法條第一項處分全部共有物時,應就該全部處分之同一條件通知他共有人是否主張優先購買權。

五、承上並參酌學者見解,部分共有人依本法條第一項規定出賣全部共有土地或建物時,乃出賣共有物全部之所有權,亦即為各共有人應有部分之總和,故為平衡當事人之利益及保障他共有人之權益,他共有人對共有土地全部應

享有優先購買權(謝

 

 

在全民法物權論【上】一百零三年九月修訂六版第三百七十一頁及陳立夫著土地法釋義(一),第八十一頁

至第八十三頁參照

十一本法條所定優先購買權,依下列規定辦理:

(一)他共有人於接到出賣通知後 十五 日 內不表示者,其優先購買權視為放棄。他共有人以書面為優先購買與否之表示者,以該表示之通知達到同意處分之共有人時發生效力。

 

(二)他共有人之優先購買權,仍應受有關法律之限制。

(三)區分所有建物之專有部分連同其基地應有部分之所有權一併移轉與同一

人者,他共有

人無本法條優先購買權之適用。

本法條第四項所稱優先購買權,依下列規定辦理:

(一)部分共有人依本

法 條 規 定 出 賣共 有 土 地 或 建

物,就該共有人而言,仍為出賣其應有部分,對於 他 共 有 人 之應有部分,僅有權代為處分,並非 剝 奪 他 共 有

人 之 優 先 承 購權,故應在程序上 先 就 其 應 有部 分 通 知 他 共

有 人 是 否 願 意優先購買。

(二)徵求他共有人是

否 優 先 承 購 之手續,準用土地法 第 一 百 零 四條 第 二 項 規定,即他共有人於 接 到 出 賣 通知 後 十 日 內 不表示者,其優先購 買 權 視 為 放棄。他共有人書 面 為 優 先 購買 與 否 之 表 者,以該表示之通 知 達 到 同 意處 分 之 共 有 人時發生效力。

(三)他共有人之優先購買權,應受有 關 法 律 之 限制。

一、點次變更。

二、序文酌作文字修正。三、現行規定第一款前段關於部分共有人依本

法條第一項規定出賣共有土地或建物,他共有人有優先購買權規定,已移列修正規定第十點。又依最高行政法院九十一年度判字第二一四號判決要旨,現行第一款規定,本法條第一項規定出賣全部共有土地之情形,「應在程序上先就其應有部分通知他共有人是否願意優先購買」,始得出賣,增加本法條第一項所無之限制,且對於該項關於多數共有人處分全部共有物之權限規定,旨在保護多數共有人之利益及促進共有土地或建築改良物之有效利用之立法目的,與同法條

第四項,各共有人處

 

 

(四)區分所有建物之專有部分為共有者,部分共有人出賣其專有部分及基地之應 有 部 分時,該專有部分之他共有人有優先購買權之適用。

(五)本法條之優先購買權係屬債權性質,出賣人違反此項義務將其應有部分之所有權出售與他人,並已為土地權利變 更 登 記時,他共有人認為受有損害者,得依法向該共有人請求損害賠償。

(六)本法條之優先購買權與土地法第一百

零四條、第一

百零七條或民法物權編施行法第八條之五第三項規定之優先購買權競合時,應優先適用土地法第一百零四條、第一百零七條或民法物權編施行法第八條之五第三項規定。但與民法物權編施行法第八條之五第五項規定之優先購買權 競 合時,優先適用本法條之優先購買權。

(四)區分所有建物之專 有 部 分 連 同其 基 地 應 有 部分 之 所 有 權 一併 移 轉 與 同 一人者,他共有人無 本 法 條 優 先購買權之適用。

(五)區分所有建物之專 有 部 分 為 共有者,部分共有人 出 賣 其 專 有部 分 及 基 地 之應有部分時,該專 有 部 分 之 他共 有 人 有 本 法條 優 先 購 買 權之適用。

(六)本法條之優先購買 權 係 屬 債 權性質,其出賣人違反 此 項 義 務 將 應 有 部 分 之所 有 權 出 售 與他人,並已為土地 權 利 變 更 登記時,他共有人認 為 受 有 損 害者,得依法向該共 有 人 請 求 損害賠償。

分其應有部分時,應優先保護共有人利益之立法目的,有所混淆,使本法條第一項之 立 法 目 的 難 於 實現,故第一款後段之規定應不予適用。爰參酌最高行政法院前揭判決要旨,刪除現行規定第一款後段。

四、為維護少數共有人權益,本法條事前程序之保障應有更嚴謹之規定,爰參酌民法物權編施行法第八條之五第七項規定,將現行規定第二款規定他共有人應於接獲出賣通知後表示優先購買之一定期間由十日延長修正為十五日,並刪除「徵求他共有人是 否 優 先 承 購 之 手續,準用土地法第一百 零 四 條 第 二 項 規定」文字。

現行第二款至第十一款款次調整為第一款至第十款,現行第三款至第九款內容未修正,現行第十款及第十 一 款 酌 作 文 字 修正。

 

 

(七)共有人之應有部分經限制登記者,不影響其優先購買權之行使。

 

(八)權利人持執行法院或行政執行分署依強制執行法或主管機關 依法辦理標售或讓售所發給之權利移轉證書,向地政機關申辦共有人之應有部分 移轉登記,無須檢附優先購買權人放棄優先承購權之證明文件。

(九)共有人出賣其應有部分,除買受人同為共有人外,他共有人對共有人出賣應有部分之優先購買權,均有同一優先權;他共有人均主張或多人主張優先購買時,其優先購買之部分應按各主張優先購買人之應有部分比例定之。

 

(七)本法條之優先購買 權 與 土 地 法第 一 百 零 四條、第一百零七條 或 民 法 物 權編 施 行 法 第 八條 之 五 第 三 項規 定 之 優 先購買權競合時,應優 先 適 用 土 地法 第 一 百 零 四條、第一百零七條 或 民 法 物 權編 施 行 法 第 八條 之 五 第 三 項規定。但與民法物 權 編 施 行 法第 八 條 之 五 第五 項 規 定 之 優先 購 買 權 競 合時,優先適用本法 條 之 優 先 購買權。

(八)共有人之應有部

分 經 限 制 登 記者,不影響其優先 購 買 權 之 行使。

(九)權利人持執行法院 或 行 政 執 行分 署 依 強 制 執行 法 或 主 管 機關 依 法 辦 理 標售 或 讓 售 所 發給 之 權 利 移 轉證書,向地政機關 申 辦 共 有 人之 應 有 部 分 移轉登記,無須檢附 優 先 購 買 權人 放 棄 優 先 承購 權 之 證 明 文件。

 

 

 

 

 

(十)土地或建物之全部或應有部分為公同共有,部分公

同共有人依本法條規定出賣該共有物全部或應有部分時,他公同共有人得就該公同共有物主張優 先 購 買權,如有數人主張時,其優先購買權之範圍應按各主張優先購買權人之潛在應有部分比例計算之。

 

 

 

(十)共有人出賣其應有部分,除買受人 同 為 共 有 人外,他共有人對共 有 人 出 賣 應有 部 分 之 優 先購買權,均有同一優先權;他共有 人 均 主 張 或多 人 主 張 優 先購買時,其優先購 買 之 部 分 應按 各 主 張 優 先購 買 人 之 應 有部分比率定之。

 

(十一)土地或建物之 部 或 應 有 部分 為 公 同 共有,部分公同共有 人 依 本 法 條規 定 出 賣 該 共有 物 全 部 或 應有部分時,他公同 共 有 人 得 就該 公 同 共 有 物主 張 優 先 購 買權,如有數人主張時,其優先購買 權 之 範 圍 應按 各 主 張 優 先購 買 權 人 之 潛在 應 有 部 分 比計算之。

 

 

 

 

 

 

@土地持分買賣.房屋持分買賣

@0912-913923 陳先生

 

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土地登記規則

《第108條》

【公布日期文號】內政部57年2月27日台內地字第265231號函


【要  旨】地上權設定登記不以登記時有地上物或租賃關係為要件

內  容】查台灣省政府來函所稱辦理地上權登記不以登記時有地上物存在,或對該土地有租賃關係為要件之意見,經核與民法物權關於地上權之規定,尚無不合。惟設定地上權首應符合民法第832條或土地法第102條之規定。

【公布日期文號】內政部67年3月24日台內地字第777236號函


【要  旨】法院拍賣建築物及其基地,拍定人各異時,房屋所有權人享有法定地上權

【內  容】按土地及其地上之建築物,同屬於一人所有,而僅以土地或僅以建築物為抵押者,於抵押物拍賣時,視為已有地上權之設定。土地及其土地上之建築物同屬於一人所有,而以土地及建築物為抵押者,如經拍賣,其土地與建築物之拍定人各異時,適用前項之規定。為民法第876條所明定。本案抵押權人拍買承受該建築物,並經訴訟判決確定對該建築物基地為設定地上權登記,縱嗣後該基地另拍賣移轉予第三人,參照最高法院61年度台上字第1590號民事判決理由中為「…至系爭農地縱令在繫屬後由執行法院實施拍賣,業經第三人拍定,但依法對該第三人仍有效力…」意旨,房屋所有權人申辦地上權設定登記時,該管地政機關應予受理。

【公布日期文號】內政部68年3月16日台內地字第10326號函


【要  旨】已設定抵押權之土地,得設定地上權

【內  容】查土地所有權人設定抵押權後,於同一不動產上,得設定地上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響。為民法第866條所明定。揆其立法意旨,在於抵押權不以移轉占有為要件,為促進土地有效利用,故許於同一土地上設定抵押權後設定地上權。倘抵押權人認為抵押人此項行為足致抵押物價值減少時,亦可循民法第871條及872條規定謀求救濟。

【公布日期文號】內政部70年6月4日台內地字第11801號函

【要  旨】地上權設定對象不以地面為限

內  容】一、案經本部函准法務部70年3月5日法律字第3216號函以:「按土地與房屋為各別之不動產,各得單獨為交易之標的,惟房屋性質上不能與其基地使用權分離而存在,故買賣之房屋與其基地之關係,應視其是否連同基地一併受讓而定。本案來函所示,得否就土地持分設定地上權乙節,語意含混,廖修○君如係房屋層數連同基地之應有部分一併受讓,依民法第773條及第818條之規定,房屋部分層數之買受人係本於其基地共有權,按其應有部分,就共有基地之全部有使用權,不發生就基地之全部或一部設定地上權之問題。廖君如僅受讓該3、4兩層房屋之所有權並未受讓該房屋基地二分之一所有權,亦不生就土地應有部分設定地上權之問題。續查本案基地所有權屬於1、2層房屋所有人,應無共有地上權之情事發生,宜認其得在他人建築物上(屋頂)有建築物為目的而設定一種類似地上權之權利。」
二、按地上權係以在他人土地上有建築物或其他工作物或竹木為目的,而使用土地之權,其設定對象不以地面為限(參閱鄭玉波著民法物權第159頁)。亦即土地之上仍得設定地上權(史尚寬著物權法論第172頁所謂立體的疊設之地上權);本案基地所有權屬於1、2層建築物所有權人,則3、4層建物所有權人廖修○君仍得於1、2層建物上空申請設定地上權;惟其地上權位置,應為該第3、4層建物於基地上之投影範圍,而權利範圍則為該第2層建物上方,第3、4層建物所佔之空間。

【公布日期文號】內政部76年9月19日台內地字第536533號函


【要  旨】地上權設定對象不以地面為限

【內  容】按地上權係以在他人土地上有建物或其他工作物或竹木為目的,而使用土地之權。其設定對象,不以地面為限,亦即土地之上空仍得設定地上權。本案基地所有權屬於1、2層建物所有人,則3、4層建物所有人廖○○君仍得於1、2層建物上空申請設定地上權。惟其地上權位置應為該第3、4層建物於基地上之投影範圍;而權利範圍則為該第二層建物上方第3、4層建物所佔之空間。為本部70年6月4日台內地字第11801號函所明釋。上開規定係以建築物業已完成始有其適用。如以建築物之某層為標的,於其上面特定空間設定地上權後,再行建築使用者,為因應社會經濟發展需要,登記機關仍應受理。至地上權之位置以該某層於基地上之垂直投影為範圍,而權利範圍(即建築物將來所佔空間)可由雙方當事人以契約訂定,惟應受有關建築法令規定之限制,本部上開函應予補充。

【公布日期文號】內政部71年1月15日台內地字第59474號函

【要  旨】網球場非屬建物或工作物或竹木,與地上權之要件不合

【內  容】按地上權係以在他人土地上有建築物或其他工作物或竹木為目的而使用土地之權利,民法第832條定有明文,和平占有取得地上權登記,其審查要點,前經本部69年9月6日台內地字第41992號函規定有案,本案板橋市公所以市立網球場、管理室及看台和平占有板橋市府中段1884號土地時效取得地上權登記,其建物部分如為合法建物所使用之基地,得依前函審查要點規定辦理,至網球場部分非屬建物或工作物或竹木與地上權要件不符,應不予受理。

【公布日期文號】內政部72年2月7日台內地字第138351號函

【要  旨】建物移轉,地上權未隨同移轉登記者,現建物所有權人僅有移轉登記請求權,尚不生享有地上權之效力

內  容】一、按地上權人將其在他人土地上所有之建築物出賣者,通常應推定其將地上權一併出賣,司法行政部41年2月28日台電參字第1345號代電固有明釋,惟不動產物權,依我國民法第758條係採登記生效主義,如建物移轉而地上權未隨同移轉登記者,僅有移轉登記請求權而已,尚不生享有地上權之效力。
二、本件地上權人於設定地上權後,將其所有之建物分別多次移轉登記,其地上權卻未隨同辦理移轉登記,依前開說明一,本件建物所有權人2人,即尚未取得地上權,縱建物所有權人2人嗣後又取得該建物座落土地之所有權,亦與民法第762條「同一物之所有權及其他物權歸屬於一人者,其他物權因混同而消滅。」之規定無涉。



【公布日期文號】內政部73年11月7日台內地字第271260號函

【要  旨】地上權人僅移轉基地地上權,未將其設定地上權之目的物隨同移轉予受讓人者,應不准許

【內  容】一、按建物性質上不能與其基地使用權分離而存在,故地上權之移轉,原則上應與建物同時移轉(參見史尚寬先生著地上權之研究一文)。如地上權與建物所有權分離而為讓與者,不僅新地上權人實際難以使用基地,有違原地上權設定之目的;且導致建物所有權人與基地所有權人喪失原地上權關係,嗣後建物出售時,基地所有權人將無從依土地法第104條第1項中段規定主張優先購買權,從而僅移轉基地地上權而未隨同移轉建物所有權之登記,應不予受理。
二、前開見解經函准法務部73年10月30日法73律12850號函同意。

【公布日期文號】內政部80年9月6日台內地字第8003162號函


【要  旨】土地之使用狀態並不影響其地上權之設定登記

【內  容】案經函准法務部80年8月26日法律12992號函以:「按地上權係以在他人土地上有建築物或其他工作物或竹木為目的而使用其土地之權(民法第832條參照)。當事人如有合意並訂立書面契約設定地上權,即屬合法,受理登記(地政)機關對之尚無實質之審查權。是以不論該土地目前使用情形之事實狀態如何,似不應影響其地上權之登記。至嗣後如衍生私權之爭權,可循司法途徑解決。」本部同意上開法務部見解。

【公布日期文號】內政部80年9月13日台內地字第8071837號函

【要  旨】地上權之讓與,僅得於地上權存續期間內為之

【內  容】案經函准法務部80年9月6日法律13547號函以:「依民法第838條規定,地上權人得將其地上權讓與受讓人者,僅於該地上權存續期間內,始有其適用。」本部同意上開法務部意見。

【公布日期文號】內政部82年1月21日台內地字第8278228號函


【要  旨】停車場法第16條第3項規定之執行事宜

內  容】案經本部邀集交通部、法務部及省市政府(交通及地政主管機關)會商,獲致下列結論:「依停車場法第16條第3項規定:「依第1項第2款(主管機關或鄉、鎮、縣轄市公所將土地出租民間興建經營)及第3款(主管機關或鄉、鎮、縣轄市公所與民間合資興建經營)投資興建之停車場建築物及設施,於使用年限屆滿後,應無償歸屬於該主管機關或鄉、鎮、縣轄市公所所有,並由主管機關或鄉、鎮、縣轄市公所單獨囑託登記機關辦理所有權移轉登記為國有、省(市)有、縣(市)有或鄉(鎮、市)有,投資人不得異議。投資人在約定使用期間屆滿前,就其所有權或地上權為移轉或設定負擔時,應經該主管機關或鄉、鎮、縣轄市公所同意。」該等停車場建築物及設施於申請建物所有權第一次登記時,該主管機關或鄉、鎮、縣轄市公所應責由登記申請人於登記申請書備註欄註明「係依停車場法第16條第1項第二(三)款規定投資興建之停車場建築物及設施」,由受理登記機關據以配合於建物登記簿標示部備考欄(已實施地籍資料電子處理作業者為其他登記事項欄)註記「係依停車場法第16條第1項第二(三)款規定投資興建之停車場建築物及設施」,以為嗣後審查之依據,並於使用年限屆滿後,由主管機關或鄉、鎮、縣轄市公所囑託登記機關辦理所有權移轉登記為國有、省(市)有、縣(市)或鄉(鎮、市)有。至地上權之設定,應先由該主管機關或鄉、鎮、縣轄市公所與投資人約定,非經該主管機關或鄉、鎮、縣轄市公所同意,地上權不得讓與或設定負擔,並明定於「地上權設定契約書」之「地上權讓與之約定」欄,於辦理地上權設定登記時,由受理登記機關據以登記於土地登記簿他項權利部「其他登記事項」欄,以為嗣後審查之依據。至其填載內容為「非經主管機關(或鄉、鎮、縣轄市公所)同意,不得讓與或設定負擔。」

【公布日期文號】內政部85年6月8日台內地字第8505845號函


【要  旨】高鐵建設以隧道或高架橋方式通過農地,得設定空間範圍地上權,且無需辦理使用分區編定變更

【內  容】一、查高速鐵路全線通過都市計畫保護區或農業區部分之用地,均已循都市計畫變更程序,變更為鐵路用地。將來高速鐵路建設如以隧道或高架橋方式通過該等土地地下空間或上空,並以設定地上權方式取得路權,而有恢復為保護區或農業區之必要時,自可依法辦理都市計畫變更。至高速鐵路通過非都市計畫地區農地地下空間或上空,按現行非都市土地使用編定,係以地面之使用為管制標的,如未改變現有之地面使用狀況,且不影響農作使用之範圍,自無辦理變更編定之需要。按獎勵民間參與交通建設條例第19條第1項前段規定:「民間機構興建本條例所獎勵之交通建設,需穿越公、私有土地之上空或地下,應與該土地管理機關或所有權人就其需用之空間範圍協議取得地上權。」又「地上權者,謂以在他人土地上有建築物,或其他工作物,或竹木為目的而使用其土地之權。」為民法第832條所規定,關於高速鐵路建設以隧道或高架橋方式通過他人農地地下空間或上空,可認為係以有建築物以外之其他工作物為目的而使用其土地,得設定空間地上權。
二、以上意見經函准法務部85年5月17日法律決11886號函同意。另本部71年9月16日台內地字第112371號函釋係針對在農地上設定一般地上權所為之解釋,與此並無抵觸,併為敘明。

【公布日期文號】內政部85年7月9日台內地字第8580121號函


【要  旨】共有人就其應有部分設定地上權之有關事宜

內  容】一、案經本部邀集財政部、法務部(請假)及省市地政處會商獲致結論以:「共有土地之共有人就其應有部分設定地上權,應依左列規定辦理:
(一)應不妨害他共有人之權益,即於申請登記時應檢附他共有人之同意書。
(二)共有人申請就其應有部分設定地上權得免申請勘測位置圖,至地上權人與他共有人對共有土地之使用依當事人之協議或分管契約定之。
(三)如係就區分所有建物基地之應有部分設定地上權者,經申請人簽註後,登記機關並能自建物登記簿得知,免經基地他共有人之同意。但應於土地登記簿他項權利部其他登記事項欄加註該區分所有建物建號。
(四)就共有土地應有部分設定之地上權,如有移轉,除法律另有規定外,得免經他共有人之同意,如申請人與他共有人已依民法第838條但書規定,將上述限制移轉之約定,於地上權設定契約書內載明,登記機關應將該約定事項登載於土地登記簿他項權利部其他登記事項欄。」
二、「土地法第34條之1執行要點」第5點規定因與同要點第2點但書規定意旨不符,爰予刪除。

【公布日期文號】內政部89年1月19日台內中地字第8826661號函


【要  旨】永佃權不得主張因時效而取得

【內  容】案經函准法務部88年12月23日法律字第046845號函略以:「…謂永佃權、租賃權均以支付租金為成立之要件,故不可能因時效而取得。且若原有租約存在,不因承租人單方表示此後以永佃權人資格而使用土地之意思而當然終止,則該承租人何能以承租人及永佃權人雙重資格而使用同一土地(姚瑞光著『民法物權論』,64年4月4版,第168頁參照)。若承租人向出租人以意思表示欲以永佃權人資格使用土地,經出租人同意後,因可聲請為永佃權人,此乃因當事人之同意而設定,非基於時效而取得。故通說認以支付對價始能成立之權利,不能因時效而取得(謝在全著『民法物權論』(上)冊,78年12月初版,第187頁參照)。另行政法院77年度判字第482號裁判要旨略以:『永佃權之成立應以支付佃租為要件,如占有人未支付佃租,則與永佃權成立要件不符,自不得主張因時效取得永佃權。』及 貴部於76年5月28日台內地字第504001號函亦採相同見解。準此,本件似採否定說為宜。」,本部同意法務部前開函意見。
(按:原民法物權編第四章永佃權已刪除)

【公布日期文號】內政部89年6月30日台內中地字第8910309號函


【要  旨】都市計畫保護區「雜」地目土地,領有使用執照得申辦地上權設定登記

【內  容】按「稱地上權者,謂以在他人土地上有建築物,或其他工作物,或竹木為目的而使用其土地之權。」及「保護區內土地,以供保養天然資源為主,經本府審查核准為左列之使用…三、臨時性遊憩及露營所需之設施或中央主管機關核可有案之高爾夫球場及其必要之附屬設施。」為民法第832條及都市計畫法臺灣省施行細則第25條第1項第3款所明定。本案土地如領有合法使用執照,得受理申辦地上權設定登記。
(按:原都市計畫法臺灣省施行細則第25條修正後為第27條、原民法第832條之地上權定義已修正)

【公布日期文號】內政部92年3月31日內授中辦地字第0920003685號函


【要  旨】申辦耕地地上權設定登記,登記機關應不予受理

內  容】案經函准法務部91年8月22日法律字第0910028862號函、同年12月5日法律決字第0910046845號函及92年3月6日法律決字第0920008754號函略以:司法院釋字第408號解釋文意旨,認為占有土地屬農業發展條例第3條第11款所稱之耕地(一般農業區農牧用地即屬之)者,性質上不適於設定地上權等語,故本件仍以不宜設定地上權為宜。又無論基於設定或基於時效取得而申請地上權登記,皆須以該土地適於建築房屋或設置其他工作物或種植竹林者為限;倘土地屬農業發展條例第3條第11款所稱之耕地者,性質上並不適於設定地上權,亦不得申請時效取得地上權登記。另司法院秘書長及行政院農業委員會亦有相似見解。基於上述意見,本案一般農業區農牧用地既屬農業發展條例第3條第11款所稱之耕地,性質上已不適於設定地上權,其申辦地上權設定登記,登記機關應不予受理。
(按:原民法第832條之地上權定義已修正)


【公布日期文號】內政部95年3月28日內授中辦地字第0950724996號函


【要  旨】已辦理預告登記之建物經法院拍賣後,囑託登記機關辦理塗銷查封登記時,有關預告登記暨地上權存續期間屆滿建物歸屬約定之處理方式

內  容】一、案經函准法務部94年11月29日法律決字第0940040644號函(如附件),本部同意上開法務部意見。按預告登記,既不具有物權效力,即無物權之追及效力,則預告登記只為公示預告登記請求權人與登記名義人間債之關係,其拘束效力,不及於繼受取得其物之人。故拍定人依強制執行法規定取得不動產,不待登記即已取得不動產物權,其原存在之預告登記之內容,對拍定人已無任何拘束力,拍定人並不繼受該預告登記之限制。是已依土地法第79條之1第1項第3款規定辦理預告登記之建物經法院拍賣後,囑託登記機關辦理塗銷查封登記時,登記機關應同時塗銷預告登記,並於登記完畢後通知原囑託機關及原申請人(限制登記作業補充規定第21點參照)。
二、另查「地上權人,得將其權利讓與他人。但契約另有訂定或另有習慣者,不在此限。」、「地上權人之工作物為建築物者,如地上權因存續期間屆滿而消滅,土地所有人,應按該建築物之時價為補償。但契約另有訂定者,從其訂定。」及「土地登記案件以契約書為登記原因證明文件者,應以公定契約書為之。」為民法第838條、第840條第1項及申請土地登記應附文件法令補充規定第1點定有明文。準此,土地所有權人與原地上權人間就地上權之存續期間,及地上權因存續期間屆滿而消滅時,處理該土地上建物之約定事項(存續期間屆滿建物歸屬之約定),如逐案於公定地上權設定契約書約定,地政機關自應以一般註記事項代碼「00」,將該約定事項登記於土地登記簿他項權利部其他登記事項欄,登記完畢後即具物權效力,倘該地上權及其上之建築物併遭強制執行拍賣時,拍定人自應受該約定事項之拘束。

附:法務部94年11月29日法律決字第0940040644號函
一、有關函詢之預告登記事項得否逕行轉載乙案,依土地法第79條之1第1項之規定觀之,預告登記所欲保全之請求權種類及內容繁多,似不宜一蓋而論,惟依物權法定主義(民法第757條參照),預告登記之內容應不具物權效力。
二、次按我國民法上之土地與建築物係個別獨立之不動產,但因使用建築物必須使用該建築物之基地,亦即建築物在性質上不能與土地使用權分離而存在,於土地與建築物不屬同一人所有時,當事人間通常即透過契約約定,使建築物取得對土地之利用權,以在他人土地上有建築物為目的而使用其土地之地上權(民法第832條參照)即為利用權之一種。又地上權係屬物權之一種,該不動產物權依民法第758條規定,登記後即生物權效力。本件土地所有權人與原地上權人間就地上權之存續期間,及地上權因存續期間屆滿而消滅時,該土地上建築物處理之約定,如經登記,依上開說明,即生物權效力,於該地上權及其上之建築物併遭強制執行拍賣時,拍定人仍應受該其拘束。
(按:原民法第838條之地上權處分定義已修正)


【公布日期文號】內政部65年2月6日台內地字第669776號函


【要  旨】已喪失所有權之出典人無設定抵押權之權利

內  容】本案典權登記未塗銷前,土地所有權人申請設定抵押權登記一節,依照司法行政部63年11月16日台函民字第09768號函及台北地方法院63年度民執公字第4290號民事裁定理由所載「出典人對該出典之房地,既已喪失所有權,自無再行申請設定抵押權之權利。」地政機關應駁回其抵押權設定登記之申請。至不合法之典權存續期間延長之登記,則由典權人申請所有權取得登記前,申請塗銷之。

【公布日期文號】內政部99年7月21日內授中辦地字第0990724973號令


【要  旨】共有人就其應有部分設定典權之有關事宜

【內  容】一、在不妨害他共有人之權益下,土地共有人得以其應有部分設定典權,並應依下列規定辦理:
(一)申請登記時,應檢附他共有人之同意書。
(二)共有人申請以其應有部分設定典權,得免勘測位置圖。至典權人與他共有人對共有土地之使用,依當事人之協議或分管契約定之。
(三)區分所有建物之專有部分與其基地應有部分分屬不同人所有者,就該基地應有部分設定典權時,經申請人簽註後,登記機關並能自建物登記簿得知,免經基地他共有人之同意。但應於土地登記簿他項權利部其他登記事項欄加註該專有部分建號。
(四)共有土地之應有部分設定典權後,如有移轉,得免經他共有人之同意。
二、基於農業發展條例第18條第4項規定之立法目的,旨在避免與經營農業不可分離之農舍與農地分屬不同人所有,而引發利用及產權紛爭問題,故為免農地或農舍分離或單獨設定典權後,可能產生典權人依民法規定取得農地或農舍所有權,致農地或農舍所有權分屬不同人所有之情形,農舍與農地應併同設定典權。又出典人逾期或30年未回贖,典權人即取得典物所有權,為避免典權人可能因而一人有二戶以上農舍之虞,有違農業發展條例第18條第1項及農業用地興建農舍辦法第3條第1項規定農舍應由無自用農舍之農民興建或取得之意旨,故申請農舍與農地併同設定典權登記時,典權人資格應符合無自用農舍之條件。
(按:原農業用地興建農舍辦法第3條修正後為第2條)

 

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地上權、工業宅、零持分 3種房子小心買

 

撰文者|撰文:潘佳凌、賴雅淳 攝影:張家禎 

 

本文轉載自Money錢 2013-12-02 地上權、工業宅、零持分 3種房子小心買

房價高漲,民眾到處尋找便宜房子,地上權住宅、工業住宅、零土地持分住宅因而受青睞,但是,買這類房子並不會比較划算,下手前請先謹慎評估。 房地產是一項有趣的產品,它既符合人們居住上的情感安心需求,同時也具有投資功能。然而,房地產也是一項具有高度專業及資訊不對稱的投資商品,有許多枝微末節在購買時需要特別留意,例如今年廣泛被討論的地上權住宅工業住宅,以及土地零持分住宅皆是如此。 今年以來,由於房價高漲,地上權住宅工業住宅土地零持分住宅,因價格較周遭平均行情低了2∼4成,受到買方青睞,加上在政府政策推波助瀾下,這些特定商品也大行其道。 但是,上述這3類住宅的設計條件其實是跳脫一般住宅的思惟與知識。例如,地上權住宅只能使用50∼70年,而且貸款條件較差;工業住宅可能有違法使用問題土地零持分住宅即使住的是公寓,也要每月付租金給地主。這些產品迥異於一般住宅,甚至有些隱形成本隱含其中,在購買時都要仔細鑽研,免得以為買了高CP 值房子,其實是當了凱子卻不自知。 地上權住宅 增值低 轉手性差 今年以來在市場上很夯的地上權住宅,其實政府早在3年前就已開始推動開放相關產品。過去政府賣國有地遭輿論批評為賣祖產,因此目前大面積土地無法標售,只好轉往地上權發展,直至今年大鳴大放,許多地上權土地招標成功,使用年限也從50年延長至70年,大型建商如華固、冠德、吉美等紛紛推出地上權住宅。 由於台北市土地價格飆漲,進而推動房價高升,令許多自住型買方望之卻步,而地上權住宅最大優勢是便宜、租金報酬率高,但是沒有土地持分,雖然省了地價稅、土地增值稅負擔,卻仍須支付「地租」給建商,且貸款成數也低,使用期滿須拆屋還地且無增值性,都是購買地上權住宅要多留意之處。 預付租金概念 便宜進駐市中心 售價低於周遭行情的地上權住宅,其實是投資性大於居住持有需求。目前政府大多數的地上權土地都以開發為商用不動產 使用,少部分是以住宅產品對外銷售,而這類地上權住宅訴求低價、優質地段,吸引了不少大眾的目光,例如華固標下景美財訓所地上權土地,規畫推出4字頭房價產品,比起周遭新案開價7字頭,令許多消費者眼睛一亮,大喊便宜。 一般情況下,地上權住宅的確會比周遭便宜2∼3成。由於地上權住宅大多位於精華地段,買下等於是用較便宜的價格進駐到市中心。然而,高力國際調研部董事李日寶開門見山的說:「地上權住宅持有者並沒有土地所有權,僅有房屋使用權,其實是預付租金的概念。」 舉例來說,假設地上權住宅1坪價格為30萬元,權狀20坪,總價就是600萬元。若將這600萬元視為租金概念,使用期限50年,每年租金就是12萬元,平均每個月租金1萬元。 地租、房屋稅 隱形成本要留意 國有地改採地上權標售後的第1個個案「吉美璞立」10月開賣,這是國產署去年7月所標售的地上權,位於民生東路巷內,地點靠近敦化北路、松山機場,地理位置極佳。每坪開價120萬元,規畫為17∼35坪的飯店式住宅,總價2000萬起跳,使用期限50年,等於每年租金回收要40萬元以上才能打平,這還不包含每年須繳地租、房屋稅、管理費等其他費用。 地上權住宅雖然每年不用繳交地價稅,卻須繳交所謂的「地租」給建商。地租是以公告地價的2% 至10% 來計算,這是因為建商把權利金轉嫁到買方身上的關係。以實際案例來看,年繳地租也在數萬元上下,並不見得會比一般地價稅來得低,而且現在土地價格飆漲,表面上消費者雖然沒有繳土地增值稅與地價稅,實際上還是幫建商負擔了土地漲價成本。 從成本的角度來分析也不划算。李日寶說,同樣都是以公告地價為課稅基準,一般自用住宅地價稅的優惠稅率是千分之二,而地上權住宅的地租若以常見的5% 計算,地上權住宅是一般住宅的25倍,這些稅負的隱形成本鮮少被討論,若只看投報率3∼4%,的確會很令人衝動。 也有人會說, 先買下、收租金,之後再來轉賣。但是,地上權住宅不像一般住宅,因為沒有土地價值,轉手性較差。李日寶說,地上權住宅的概念類似權證,不論是自用或投資,價值都會隨著時間而流失,理論上,隨著屋齡增加,殘餘價值也會隨之降低。 使用期限滿期 須拆屋還地 然而,目前地上權住宅的實際成交情況卻非如此,由於一般住宅房價高漲、游資多,連帶使得地上權住宅價格竟然也有小幅攀升。但是,若是以投資置產的角度購入地上權住宅,假設第一手購入的租金報酬率預設為3∼4%之間,這樣的投報率仍優於店面型產品,但房價上揚後,其租金報酬率的優勢也會跟著消失。 雖然使用年限從50年拉長為70年,但是地上權產品沒有土地所有權,無法參與改建或都更,時間一到還必須拆屋還地,有違中國人「有土斯有財」的傳統觀念。更何況,房屋使用權能否續租,年限一到必須仰賴建商與政府溝通,50、70年之後的政府5政策誰也料不準,因此如果是以居住需求買下地上權住宅,須留意此點。 地上權住宅的貸款處理也是一大問題。永慶房產集團契約部經理陳俊宏表示,先前經手過的地上權住宅,願意給予貸款的銀行,雖然多半仍以房貸方式辦理,不過貸款成數最高僅約6成,銀行所願意放款的成數比工業住宅還要低,甚至還有些銀行會以信用貸款來放貸給地上權住宅,利率至少3% 起跳,增加買方的利息支出。 不過,今年9月政府開放建物本身可單獨貸款,銀行較願意採納,等於為地上權住宅的貸款解套。然而,由於不溯及既往,今年9月以前取得的地上權產品無法適用,在購買時須特別留意。 工業宅 貸款不易可能還會被罰款 前2個月,台北市政府對工業住宅動大刀,針對10件工業用地改成住宅出售的業者揮刀,包括遠雄等大型建商紛紛中箭,遭政府罰款。 市面上充斥的工業住宅雖然較一般住宅價格可便宜到2成,但是不僅購買後有違規使用之嫌,更重要的是工業住宅的貸款成數無法像一般住宅貸到8成,購買時不得不慎。 根據都市計畫法規定,為了都市發展的長遠規畫,劃分好各土地使用分區管制以方便管理,分為商業區、住宅區及工業區等。但由於台灣產業結構轉變,傳統工業區普遍都有閒置的問題,因此為了紓解住宅區、商業區用地的使用密度,同時促進工業土地的利用,都市計畫法施行細則第18條,開放申請甲、乙種工業用地,做為一般事務所、一般商業設施、廠辦、工廠等使用。 房價低於均價2成 但屬違規使用 中信房屋行銷部副理江龍名表示,這一類住宅雖被稱為「工業住宅」,實際上是「工業用地事務住宅」,工業區用地無法申請住宅建築執照,這些工業宅卻用來做為住宅使用,屬於違規使用,主管單位可以對此開罰。 雙北市工業住宅相當多,例如遠雄在內湖的遠雄藝朗、新北市的元氣大鎮,都是知名的工業宅違法使用案例,目前台北市已經針對幾個建商開罰,希望收到嚇阻效果。 為何工業住宅大行其道? 「便宜」是最大的優勢。江龍名分析,台北地區房價高漲,工業用地取得成本便宜,通常推出的建案單價會比鄰近住宅行情低1∼2成,讓許多消費者眼睛一亮,因此這幾年建商紛紛推出這類產品搶攻市場,在低於市場行情的支撐下,銷售狀況不差。 工業住宅在使用上也有優勢。由於工業區的道路寬敞,沒有商業區擁擠的感受,而且為了符合工業使用,都是以工業廠房的標準來設計,從建築的角度來說比一般住宅堅固,且室內樑柱少又寬敞,通常不會有隔間,多半是以沒有裝潢的毛胚屋交屋,對於喜歡自行揮灑空間創意的消費者來說,是很適合的產品。 不過,講到工業住宅的劣勢,可能就比起優勢來得稍多。首先是法令問題,工業區依法不得興建住宅,若違規使用政府將罰鍰6∼30萬元,而且採連續罰,因此使用者將面臨罰款的狀況。另外,由於工業住宅交屋多半是毛胚屋,不少案子有二次施工的違規問題,雖然不遭舉報時就安然無事,然而一旦遭舉報就需要恢復原狀,屆時可能有將整間房子拆除的情況發生。 貸款成數至多7成 優惠專案無法適用 更令人頭痛的是貸款問題。睿紳代書事務所代書陳永慶表示,一般來說,工業住宅因為便宜,購買族群多為首購族或收入較低族群,但是工業住宅的用地屬於乙種工業用地,又是違規使用,因此銀行放貸時的審核會較為嚴格,無論是貸款成數或是利率,都會比一般住宅的條件差。 「通常貸款成數最多7成,利率則比一般住宅來得高。」陳永慶說。再加上是違法使用,所以政府所有的優惠方案,例如青年安心成家方案、住宅補貼等,工業住宅都無法適用。 還有一項缺點是生活環境問題,由於地目屬工業用地,使用者仍可做為工廠使用,如果居住在這一類房子,鄰居把空間拿來當工廠使用,其實是合法使用,反而是當做住宅的人是非法使用,而這樣的生活環境相較於純住宅區會複雜許多。 有許多消費者以為工業住宅的水費、電費、稅率,都會比一般住宅來得高,其實,水電費部分,只要不是營業用途,費用等同於一般住宅,不會特別高。地價稅、房屋稅方面,如果使用執照所載用途為辦公室,實際上卻是供住家使用,依房屋稅條例規定是按住家稅率課徵房屋稅;地價稅則是只要提出自用住宅申請,也可適用千分之二自用住宅用地稅率來課徵,因此與一般住宅繳納稅費相同。 稅率可比照住宅 自住或投資因人而異 由於工業住宅的問題千頭萬緒,政府部門對此也是頭痛莫名,新北市曾經提出要讓區內所有工業住宅就地合法的政策,因反對聲浪太大而作廢,目前仍是且戰且走階段。 新北市第1樁從乙種工業用地變更為住宅的案例「金莊悅泉」,發生在2009年5月,須繳納代金給新北市政府,同時要負擔公設用地開發費用及後續15年管理維護代金,總計為2億多元,由全體住戶均分,如此是否合算,見人見智。 工業住宅適合做為自住或投資,要看個人需求。姑且不論違法使用問題,若不擔心環境問題、自備款又充足,或許可選擇工業住宅;若從收租角度來看,工業住宅價格低於周遭,在租金條件相同的情況下,用於收租會比一般住宅來得優。 零土地持分住宅 小心都更一無所有 一直努力存錢,夢想當包租婆的心如, 好不容易存了300萬元自備款,於是很勤勞的上網搜尋低總價小套房。有一天,她在某知名仲介網站看到一間位於西門町捷運站附近300公尺, 權狀11.8坪的小套房, 總價418萬元,平均每坪只要35萬元,幾乎是近期市場成交行情的最低價,於是很興奮的打電話給仲介預約看屋。 仲介一聽心如說要看這間套房,立刻誠實的告訴她:「不好意思,我想要先提醒您,這間套房沒有土地所有權,也就是零土地持分,而且每個月還要付給地主仁濟醫院3,719元地租。」聽到仲介這麼一說,心如立刻打退堂鼓,但她很好奇,為什麼會有零土地持份的房子呢? 擁有不動產經紀人考試及格的律師蔡志雄解釋,零土地持分的房屋分為3種類型:第1種是心如看的小套房物件,也就是房屋所有權人向地主租土地蓋房子,只有建物所有權,沒有土地所有權;第2種是使用借貸類型,地主無償出借土地讓屋主蓋房子,只能維修不能重建;第3種是無權占有,也就是未經地主同意,屋主偷建、只有門牌號碼的房子,地主可要求拆屋還地。 目前在台北市,以第1種零土地持分類型的房屋案件最多,像仁濟醫院光是在萬華區、台北火車站南陽街等精華地帶,就有高達3萬多坪的土地出租,每個月光是收租金就足以營運。 拒貸款+難脫手 首購族少碰為妙 如果貪小便宜,或被房仲誤導而買了這種只有建物所有權、而沒有土地所有權的零土地持分房產,究竟會遇到哪些問題呢?蔡志雄表示,購買這種房產不僅銀行不會貸款,還可能遇到以下4種狀況:

狀況1 地主可以隨時調漲租金 一些租戶曾為了仁濟醫院調漲租金而被告上法院,結果都敗訴,主要是因為仁濟醫院在租約中載明:「租賃期間遇有公告地價調整時,地主得調整租金。」另一份租約中也載明:「租賃期間地主認為有必要時或經濟變動時,可得隨時調整租金而租戶不得異議。」

狀況2 萬一都更連廁所都分不到 2011年南陽街200多位承租戶聯名申請自辦都更,但是仁濟醫院董事長、華南銀行董事長林明成只願意使用權利轉換方式進行都更,也就是說,將來都更將依照土地價值、建物價值分配。 由於地主擁有的土地價值相當高,都更後絕大部分的房產仍握在地主手上,承租戶只擁有建物所有權,而這些建物都是20年以上的舊屋,殘存價值相當低,都更後恐怕連一間廁所都換不到,等於這些承租戶將連棲身之所都沒有,因此都更困難度相當高。

狀況3 賣屋要換新租約多付租金 由於零土地持分的房產只有建物所有權,賣屋時雖不用繳地價稅、土地增值稅,但是必須和地主更換新的土地租賃契約,而換約時要繳交14 個月地租租金,如果不想繳,地主可以拒絕更換租約,或是主張地主有優先購買建物權,等於把土地收回不再承租了。

狀況4 買到非法擴建房屋須拆屋還地 蔡志雄就曾辦過一個案件,委託人買了一間40坪只有建物所有權的房產,結果地主跳出來控告前屋主只租20坪卻擴建到40坪,超過的20坪要拆屋還地,吃虧倒楣的是委託人,花了40坪的總價,卻買到不合法的擴建房屋。零土地持分的房產就可能會碰到類似的狀況,所以建議購買前一定要確認權狀面積是否符合,以免買了以後被拆。 低於市價5折 才適合投資出租 天時地利不動產顧問公司創辦人張欣民表示,從以上4種狀況來看,零土地持份的房產較為複雜,不適合一般民眾購買,最好還是買有土地所有權狀、建物所有權狀的房產較為安心,也不用擔心被騙,因為買方可以到地政事務所調閱土地、建物謄本。 零土地持分的房產多了一份賣方與地主的租約,這份租約的真假無從辨別,一不小心就可能吃虧上當。而且一般來說,土地會越來越增值,房屋卻會折舊,這類型的房產買賣可能乏人問津,脫手困難。 當然零土地持分房產也不是全然沒有優點,唯一的好處就是因為沒有土地只有建物,不用付錢買土地,總價相對較低,也不用付地價稅、土地增值稅,只要付地主租金。如果是想買來出租的民眾,除非價格真的很便宜,例如低於市價5折,投資報酬率很高,並且留意租約內容,也不失為一種投資標的,端看個人的購屋目的和選擇

本文轉載自◎ 更多精采內容請看Money錢2013年12月號第75期

@不動產買賣@不動產投資@持分土地買賣@持分房屋買賣@0912-913923@陳先生

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土地登記規則

《第108條》

【公布日期文號】內政部57年2月27日台內地字第265231號函

【要  旨】地上權設定登記不以登記時有地上物或租賃關係為要件

【內  容】查台灣省政府來函所稱辦理地上權登記不以登記時有地上物存在,或對該土地有租賃關係為要件之意見,經核與民法物權關於地上權之規定,尚無不合。惟設定地上權首應符合民法第832條或土地法第102條之規定。

【公布日期文號】內政部67年3月24日台內地字第777236號函

【要  旨】法院拍賣建築物及其基地,拍定人各異時,房屋所有權人享有法定地上權

【內  容】按土地及其地上之建築物,同屬於一人所有,而僅以土地或僅以建築物為抵押者,於抵押物拍賣時,視為已有地上權之設定。土地及其土地上之建築物同屬於一人所有,而以土地及建築物為抵押者,如經拍賣,其土地與建築物之拍定人各異時,適用前項之規定。為民法第876條所明定。本案抵押權人拍買承受該建築物,並經訴訟判決確定對該建築物基地為設定地上權登記,縱嗣後該基地另拍賣移轉予第三人,參照最高法院61年度台上字第1590號民事判決理由中為「…至系爭農地縱令在繫屬後由執行法院實施拍賣,業經第三人拍定,但依法對該第三人仍有效力…」意旨,房屋所有權人申辦地上權設定登記時,該管地政機關應予受理。

【公布日期文號】內政部68年3月16日台內地字第10326號函

【要  旨】已設定抵押權之土地,得設定地上權

【內  容】查土地所有權人設定抵押權後,於同一不動產上,得設定地上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響。為民法第866條所明定。揆其立法意旨,在於抵押權不以移轉占有為要件,為促進土地有效利用,故許於同一土地上設定抵押權後設定地上權。倘抵押權人認為抵押人此項行為足致抵押物價值減少時,亦可循民法第871條及872條規定謀求救濟。

【公布日期文號】內政部70年6月4日台內地字第11801號函

【要  旨】地上權設定對象不以地面為限

【內  容】一、案經本部函准法務部70年3月5日法律字第3216號函以:「按土地與房屋為各別之不動產,各得單獨為交易之標的,惟房屋性質上不能與其基地使用權分離而存在,故買賣之房屋與其基地之關係,應視其是否連同基地一併受讓而定。本案來函所示,得否就土地持分設定地上權乙節,語意含混,廖修○君如係房屋層數連同基地之應有部分一併受讓,依民法第773條及第818條之規定,房屋部分層數之買受人係本於其基地共有權,按其應有部分,就共有基地之全部有使用權,不發生就基地之全部或一部設定地上權之問題。廖君如僅受讓該3、4兩層房屋之所有權並未受讓該房屋基地二分之一所有權,亦不生就土地應有部分設定地上權之問題。續查本案基地所有權屬於1、2層房屋所有人,應無共有地上權之情事發生,宜認其得在他人建築物上(屋頂)有建築物為目的而設定一種類似地上權之權利。」
二、按地上權係以在他人土地上有建築物或其他工作物或竹木為目的,而使用土地之權,其設定對象不以地面為限(參閱鄭玉波著民法物權第159頁)。亦即土地之上仍得設定地上權(史尚寬著物權法論第172頁所謂立體的疊設之地上權);本案基地所有權屬於1、2層建築物所有權人,則3、4層建物所有權人廖修○君仍得於1、2層建物上空申請設定地上權;惟其地上權位置,應為該第3、4層建物於基地上之投影範圍,而權利範圍則為該第2層建物上方,第3、4層建物所佔之空間。

【公布日期文號】內政部76年9月19日台內地字第536533號函

【要  旨】地上權設定對象不以地面為限

【內  容】按地上權係以在他人土地上有建物或其他工作物或竹木為目的,而使用土地之權。其設定對象,不以地面為限,亦即土地之上空仍得設定地上權。本案基地所有權屬於1、2層建物所有人,則3、4層建物所有人廖○○君仍得於1、2層建物上空申請設定地上權。惟其地上權位置應為該第3、4層建物於基地上之投影範圍;而權利範圍則為該第二層建物上方第3、4層建物所佔之空間。為本部70年6月4日台內地字第11801號函所明釋。上開規定係以建築物業已完成始有其適用。如以建築物之某層為標的,於其上面特定空間設定地上權後,再行建築使用者,為因應社會經濟發展需要,登記機關仍應受理。至地上權之位置以該某層於基地上之垂直投影為範圍,而權利範圍(即建築物將來所佔空間)可由雙方當事人以契約訂定,惟應受有關建築法令規定之限制,本部上開函應予補充。

【公布日期文號】內政部71年1月15日台內地字第59474號函

【要  旨】網球場非屬建物或工作物或竹木,與地上權之要件不合

【內  容】按地上權係以在他人土地上有建築物或其他工作物或竹木為目的而使用土地之權利,民法第832條定有明文,和平占有取得地上權登記,其審查要點,前經本部69年9月6日台內地字第41992號函規定有案,本案板橋市公所以市立網球場、管理室及看台和平占有板橋市府中段1884號土地時效取得地上權登記,其建物部分如為合法建物所使用之基地,得依前函審查要點規定辦理,至網球場部分非屬建物或工作物或竹木與地上權要件不符,應不予受理。

【公布日期文號】內政部72年2月7日台內地字第138351號函

【要  旨】建物移轉,地上權未隨同移轉登記者,現建物所有權人僅有移轉登記請求權,尚不生享有地上權之效力

【內  容】一、按地上權人將其在他人土地上所有之建築物出賣者,通常應推定其將地上權一併出賣,司法行政部41年2月28日台電參字第1345號代電固有明釋,惟不動產物權,依我國民法第758條係採登記生效主義,如建物移轉而地上權未隨同移轉登記者,僅有移轉登記請求權而已,尚不生享有地上權之效力。
二、本件地上權人於設定地上權後,將其所有之建物分別多次移轉登記,其地上權卻未隨同辦理移轉登記,依前開說明一,本件建物所有權人2人,即尚未取得地上權,縱建物所有權人2人嗣後又取得該建物座落土地之所有權,亦與民法第762條「同一物之所有權及其他物權歸屬於一人者,其他物權因混同而消滅。」之規定無涉。


【公布日期文號】內政部73年11月7日台內地字第271260號函

【要  旨】地上權人僅移轉基地地上權,未將其設定地上權之目的物隨同移轉予受讓人者,應不准許

【內  容】一、按建物性質上不能與其基地使用權分離而存在,故地上權之移轉,原則上應與建物同時移轉(參見史尚寬先生著地上權之研究一文)。如地上權與建物所有權分離而為讓與者,不僅新地上權人實際難以使用基地,有違原地上權設定之目的;且導致建物所有權人與基地所有權人喪失原地上權關係,嗣後建物出售時,基地所有權人將無從依土地法第104條第1項中段規定主張優先購買權,從而僅移轉基地地上權而未隨同移轉建物所有權之登記,應不予受理。
二、前開見解經函准法務部73年10月30日法73律12850號函同意。

【公布日期文號】內政部80年9月6日台內地字第8003162號函

【要  旨】土地之使用狀態並不影響其地上權之設定登記

【內  容】案經函准法務部80年8月26日法律12992號函以:「按地上權係以在他人土地上有建築物或其他工作物或竹木為目的而使用其土地之權(民法第832條參照)。當事人如有合意並訂立書面契約設定地上權,即屬合法,受理登記(地政)機關對之尚無實質之審查權。是以不論該土地目前使用情形之事實狀態如何,似不應影響其地上權之登記。至嗣後如衍生私權之爭權,可循司法途徑解決。」本部同意上開法務部見解。

【公布日期文號】內政部80年9月13日台內地字第8071837號函

【要  旨】地上權之讓與,僅得於地上權存續期間內為之

【內  容】案經函准法務部80年9月6日法律13547號函以:「依民法第838條規定,地上權人得將其地上權讓與受讓人者,僅於該地上權存續期間內,始有其適用。」本部同意上開法務部意見。

【公布日期文號】內政部82年1月21日台內地字第8278228號函

【要  旨】停車場法第16條第3項規定之執行事宜

【內  容】案經本部邀集交通部、法務部及省市政府(交通及地政主管機關)會商,獲致下列結論:「依停車場法第16條第3項規定:「依第1項第2款(主管機關或鄉、鎮、縣轄市公所將土地出租民間興建經營)及第3款(主管機關或鄉、鎮、縣轄市公所與民間合資興建經營)投資興建之停車場建築物及設施,於使用年限屆滿後,應無償歸屬於該主管機關或鄉、鎮、縣轄市公所所有,並由主管機關或鄉、鎮、縣轄市公所單獨囑託登記機關辦理所有權移轉登記為國有、省(市)有、縣(市)有或鄉(鎮、市)有,投資人不得異議。投資人在約定使用期間屆滿前,就其所有權或地上權為移轉或設定負擔時,應經該主管機關或鄉、鎮、縣轄市公所同意。」該等停車場建築物及設施於申請建物所有權第一次登記時,該主管機關或鄉、鎮、縣轄市公所應責由登記申請人於登記申請書備註欄註明「係依停車場法第16條第1項第二(三)款規定投資興建之停車場建築物及設施」,由受理登記機關據以配合於建物登記簿標示部備考欄(已實施地籍資料電子處理作業者為其他登記事項欄)註記「係依停車場法第16條第1項第二(三)款規定投資興建之停車場建築物及設施」,以為嗣後審查之依據,並於使用年限屆滿後,由主管機關或鄉、鎮、縣轄市公所囑託登記機關辦理所有權移轉登記為國有、省(市)有、縣(市)或鄉(鎮、市)有。至地上權之設定,應先由該主管機關或鄉、鎮、縣轄市公所與投資人約定,非經該主管機關或鄉、鎮、縣轄市公所同意,地上權不得讓與或設定負擔,並明定於「地上權設定契約書」之「地上權讓與之約定」欄,於辦理地上權設定登記時,由受理登記機關據以登記於土地登記簿他項權利部「其他登記事項」欄,以為嗣後審查之依據。至其填載內容為「非經主管機關(或鄉、鎮、縣轄市公所)同意,不得讓與或設定負擔。」

【公布日期文號】內政部85年6月8日台內地字第8505845號函

【要  旨】高鐵建設以隧道或高架橋方式通過農地,得設定空間範圍地上權,且無需辦理使用分區編定變更

【內  容】一、查高速鐵路全線通過都市計畫保護區或農業區部分之用地,均已循都市計畫變更程序,變更為鐵路用地。將來高速鐵路建設如以隧道或高架橋方式通過該等土地地下空間或上空,並以設定地上權方式取得路權,而有恢復為保護區或農業區之必要時,自可依法辦理都市計畫變更。至高速鐵路通過非都市計畫地區農地地下空間或上空,按現行非都市土地使用編定,係以地面之使用為管制標的,如未改變現有之地面使用狀況,且不影響農作使用之範圍,自無辦理變更編定之需要。按獎勵民間參與交通建設條例第19條第1項前段規定:「民間機構興建本條例所獎勵之交通建設,需穿越公、私有土地之上空或地下,應與該土地管理機關或所有權人就其需用之空間範圍協議取得地上權。」又「地上權者,謂以在他人土地上有建築物,或其他工作物,或竹木為目的而使用其土地之權。」為民法第832條所規定,關於高速鐵路建設以隧道或高架橋方式通過他人農地地下空間或上空,可認為係以有建築物以外之其他工作物為目的而使用其土地,得設定空間地上權。
二、以上意見經函准法務部85年5月17日法律決11886號函同意。另本部71年9月16日台內地字第112371號函釋係針對在農地上設定一般地上權所為之解釋,與此並無抵觸,併為敘明。

【公布日期文號】內政部85年7月9日台內地字第8580121號函

【要  旨】共有人就其應有部分設定地上權之有關事宜

【內  容】一、案經本部邀集財政部、法務部(請假)及省市地政處會商獲致結論以:「共有土地之共有人就其應有部分設定地上權,應依左列規定辦理:
(一)應不妨害他共有人之權益,即於申請登記時應檢附他共有人之同意書。
(二)共有人申請就其應有部分設定地上權得免申請勘測位置圖,至地上權人與他共有人對共有土地之使用依當事人之協議或分管契約定之。
(三)如係就區分所有建物基地之應有部分設定地上權者,經申請人簽註後,登記機關並能自建物登記簿得知,免經基地他共有人之同意。但應於土地登記簿他項權利部其他登記事項欄加註該區分所有建物建號。
(四)就共有土地應有部分設定之地上權,如有移轉,除法律另有規定外,得免經他共有人之同意,如申請人與他共有人已依民法第838條但書規定,將上述限制移轉之約定,於地上權設定契約書內載明,登記機關應將該約定事項登載於土地登記簿他項權利部其他登記事項欄。」
二、「土地法第34條之1執行要點」第5點規定因與同要點第2點但書規定意旨不符,爰予刪除。

【公布日期文號】內政部89年1月19日台內中地字第8826661號函

【要  旨】永佃權不得主張因時效而取得

【內  容】案經函准法務部88年12月23日法律字第046845號函略以:「…謂永佃權、租賃權均以支付租金為成立之要件,故不可能因時效而取得。且若原有租約存在,不因承租人單方表示此後以永佃權人資格而使用土地之意思而當然終止,則該承租人何能以承租人及永佃權人雙重資格而使用同一土地(姚瑞光著『民法物權論』,64年4月4版,第168頁參照)。若承租人向出租人以意思表示欲以永佃權人資格使用土地,經出租人同意後,因可聲請為永佃權人,此乃因當事人之同意而設定,非基於時效而取得。故通說認以支付對價始能成立之權利,不能因時效而取得(謝在全著『民法物權論』(上)冊,78年12月初版,第187頁參照)。另行政法院77年度判字第482號裁判要旨略以:『永佃權之成立應以支付佃租為要件,如占有人未支付佃租,則與永佃權成立要件不符,自不得主張因時效取得永佃權。』及 貴部於76年5月28日台內地字第504001號函亦採相同見解。準此,本件似採否定說為宜。」,本部同意法務部前開函意見。
(按:原民法物權編第四章永佃權已刪除)

【公布日期文號】內政部89年6月30日台內中地字第8910309號函

【要  旨】都市計畫保護區「雜」地目土地,領有使用執照得申辦地上權設定登記

【內  容】按「稱地上權者,謂以在他人土地上有建築物,或其他工作物,或竹木為目的而使用其土地之權。」及「保護區內土地,以供保養天然資源為主,經本府審查核准為左列之使用…三、臨時性遊憩及露營所需之設施或中央主管機關核可有案之高爾夫球場及其必要之附屬設施。」為民法第832條及都市計畫法臺灣省施行細則第25條第1項第3款所明定。本案土地如領有合法使用執照,得受理申辦地上權設定登記。
(按:原都市計畫法臺灣省施行細則第25條修正後為第27條、原民法第832條之地上權定義已修正)

【公布日期文號】內政部92年3月31日內授中辦地字第0920003685號函

【要  旨】申辦耕地地上權設定登記,登記機關應不予受理

【內  容】案經函准法務部91年8月22日法律字第0910028862號函、同年12月5日法律決字第0910046845號函及92年3月6日法律決字第0920008754號函略以:司法院釋字第408號解釋文意旨,認為占有土地屬農業發展條例第3條第11款所稱之耕地(一般農業區農牧用地即屬之)者,性質上不適於設定地上權等語,故本件仍以不宜設定地上權為宜。又無論基於設定或基於時效取得而申請地上權登記,皆須以該土地適於建築房屋或設置其他工作物或種植竹林者為限;倘土地屬農業發展條例第3條第11款所稱之耕地者,性質上並不適於設定地上權,亦不得申請時效取得地上權登記。另司法院秘書長及行政院農業委員會亦有相似見解。基於上述意見,本案一般農業區農牧用地既屬農業發展條例第3條第11款所稱之耕地,性質上已不適於設定地上權,其申辦地上權設定登記,登記機關應不予受理。
(按:原民法第832條之地上權定義已修正)


【公布日期文號】內政部95年3月28日內授中辦地字第0950724996號函

【要  旨】已辦理預告登記之建物經法院拍賣後,囑託登記機關辦理塗銷查封登記時,有關預告登記暨地上權存續期間屆滿建物歸屬約定之處理方式

【內  容】一、案經函准法務部94年11月29日法律決字第0940040644號函(如附件),本部同意上開法務部意見。按預告登記,既不具有物權效力,即無物權之追及效力,則預告登記只為公示預告登記請求權人與登記名義人間債之關係,其拘束效力,不及於繼受取得其物之人。故拍定人依強制執行法規定取得不動產,不待登記即已取得不動產物權,其原存在之預告登記之內容,對拍定人已無任何拘束力,拍定人並不繼受該預告登記之限制。是已依土地法第79條之1第1項第3款規定辦理預告登記之建物經法院拍賣後,囑託登記機關辦理塗銷查封登記時,登記機關應同時塗銷預告登記,並於登記完畢後通知原囑託機關及原申請人(限制登記作業補充規定第21點參照)。
二、另查「地上權人,得將其權利讓與他人。但契約另有訂定或另有習慣者,不在此限。」、「地上權人之工作物為建築物者,如地上權因存續期間屆滿而消滅,土地所有人,應按該建築物之時價為補償。但契約另有訂定者,從其訂定。」及「土地登記案件以契約書為登記原因證明文件者,應以公定契約書為之。」為民法第838條、第840條第1項及申請土地登記應附文件法令補充規定第1點定有明文。準此,土地所有權人與原地上權人間就地上權之存續期間,及地上權因存續期間屆滿而消滅時,處理該土地上建物之約定事項(存續期間屆滿建物歸屬之約定),如逐案於公定地上權設定契約書約定,地政機關自應以一般註記事項代碼「00」,將該約定事項登記於土地登記簿他項權利部其他登記事項欄,登記完畢後即具物權效力,倘該地上權及其上之建築物併遭強制執行拍賣時,拍定人自應受該約定事項之拘束。

附:法務部94年11月29日法律決字第0940040644號函
一、有關函詢之預告登記事項得否逕行轉載乙案,依土地法第79條之1第1項之規定觀之,預告登記所欲保全之請求權種類及內容繁多,似不宜一蓋而論,惟依物權法定主義(民法第757條參照),預告登記之內容應不具物權效力。
二、次按我國民法上之土地與建築物係個別獨立之不動產,但因使用建築物必須使用該建築物之基地,亦即建築物在性質上不能與土地使用權分離而存在,於土地與建築物不屬同一人所有時,當事人間通常即透過契約約定,使建築物取得對土地之利用權,以在他人土地上有建築物為目的而使用其土地之地上權(民法第832條參照)即為利用權之一種。又地上權係屬物權之一種,該不動產物權依民法第758條規定,登記後即生物權效力。本件土地所有權人與原地上權人間就地上權之存續期間,及地上權因存續期間屆滿而消滅時,該土地上建築物處理之約定,如經登記,依上開說明,即生物權效力,於該地上權及其上之建築物併遭強制執行拍賣時,拍定人仍應受該其拘束。
(按:原民法第838條之地上權處分定義已修正)


【公布日期文號】內政部65年2月6日台內地字第669776號函

【要  旨】已喪失所有權之出典人無設定抵押權之權利

【內  容】本案典權登記未塗銷前,土地所有權人申請設定抵押權登記一節,依照司法行政部63年11月16日台函民字第09768號函及台北地方法院63年度民執公字第4290號民事裁定理由所載「出典人對該出典之房地,既已喪失所有權,自無再行申請設定抵押權之權利。」地政機關應駁回其抵押權設定登記之申請。至不合法之典權存續期間延長之登記,則由典權人申請所有權取得登記前,申請塗銷之。

【公布日期文號】內政部99年7月21日內授中辦地字第0990724973號令

【要  旨】共有人就其應有部分設定典權之有關事宜

【內  容】一、在不妨害他共有人之權益下,土地共有人得以其應有部分設定典權,並應依下列規定辦理:
(一)申請登記時,應檢附他共有人之同意書。
(二)共有人申請以其應有部分設定典權,得免勘測位置圖。至典權人與他共有人對共有土地之使用,依當事人之協議或分管契約定之。
(三)區分所有建物之專有部分與其基地應有部分分屬不同人所有者,就該基地應有部分設定典權時,經申請人簽註後,登記機關並能自建物登記簿得知,免經基地他共有人之同意。但應於土地登記簿他項權利部其他登記事項欄加註該專有部分建號。
(四)共有土地之應有部分設定典權後,如有移轉,得免經他共有人之同意。
二、基於農業發展條例第18條第4項規定之立法目的,旨在避免與經營農業不可分離之農舍與農地分屬不同人所有,而引發利用及產權紛爭問題,故為免農地或農舍分離或單獨設定典權後,可能產生典權人依民法規定取得農地或農舍所有權,致農地或農舍所有權分屬不同人所有之情形,農舍與農地應併同設定典權。又出典人逾期或30年未回贖,典權人即取得典物所有權,為避免典權人可能因而一人有二戶以上農舍之虞,有違農業發展條例第18條第1項及農業用地興建農舍辦法第3條第1項規定農舍應由無自用農舍之農民興建或取得之意旨,故申請農舍與農地併同設定典權登記時,典權人資格應符合無自用農舍之條件。
(按:原農業用地興建農舍辦法第3條修正後為第2條)

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分類: 補充保險費<租金收入>

 

標題:

 

將財產無償借予他人作營業使用或供執行業務者使用,依所得稅法規定須參照當地一般租金情況,計算出借人之租賃收入,這種情形扣費義務人要扣取補充保險費嗎?

 

回覆內容:

 

一、將財產提供他人作營業使用或供執行業務者使用,若使用者未給付租金,依所得稅法第88條規定,並無須開具扣繳憑單彙報稽徵機關查核,扣費義務人(使用者)自無計收補充保險費之疑義;惟渠等如有申報租金扣繳憑單,依憑單所填租金給付日期、所得金額及所得人等資料,爰認定為有給付租金情事,仍應按規定扣取補充保險費。 
二、至國稅局參照當地一般租金情況設算出借人之租賃收入部分,因補充保險費係採就源扣繳方式,而該類租金非由實際給付發生,故目前未納入扣取範圍。

@專業承做/房屋買賣/土地買賣

@持分房屋/持分土地

@資產配置/公設地買賣

@0912-913923 陳總

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分類:

 

補充保險費<租金收入>

 

標題:

 

承租公司給付一筆大額的押金予出租人(保險對象),並以出租人自行運用押金所生之報酬做為出租物之收益,承租公司是否應就該筆押金扣取租金收入之補充保險費?

 

回覆內容:

 

1.如承租公司所給付之大筆金額確屬押金性質(在契約終止時出租人應返還予承租公司),則該承租公司並無實際給付租金之情事,自無從扣取補充保險費。 
2.惟出租人自行運用押金所生報酬,如屬健保法第31條之各項所得或收入,則仍應由給付單位於給付時依規定扣取補充保險費(例如:出租人將押金辦理銀行定存所取得之利息所得,應由銀行扣取利息所得補充保險費)。

@不動產投資/不動產配置@不動產買賣/不動產共有@0912-913923 陳先生

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2017 「」字當道,「」、「」緊追在後

本文轉載自作者:MyGoNews蕭又安
時間:2017-12-06
 
好房網2017房市關鍵字調查,「讓」字當道,「等」、「降」字緊追在後,反映民眾購屋意願
好房網2017房市關鍵字調查,「讓」字當道,「等」、「降」字緊追在後,反映民眾購屋意願
新聞摘要
  • 好房網2017房市關鍵字調查,「讓」字當道,「等」、「降」字緊追在後,反映民眾購屋意願
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】好房網調查2017年房產代表字結果出爐,網友認為「讓」字在2017年房市中最為關鍵,好房網總編輯楊欽亮分析,「讓」字反映了2017年房市現象,是買賣雙方都不得不認同的唯一指標,不論是新屋推案還是中古出售,有讓利才有成交,讓利屋就是2017年市場的王道。
 
2017年的房市代表字票選結果出爐,最高票寶座為「讓」字獲得,排名第二的則是「等」字,緊跟在後的則是「讓」的同義字「降」,三個字都反映出同一件事情,那就是有讓利才有成交,不讓房子就甭賣了,且隨著新屋推案帶頭讓利的風潮,新舊屋的價格差距縮小,許多人便想不如就買新屋,使得中古市場的賣家也不得不低頭,用讓利與降價將手中的房屋推出,也就造就了2017年全年的買家市場,讓買家可以「等」一下,看看哪裡有好的價格出現,伺機出手。
 
楊欽亮說明:「緊接在後的是「慎」、「亂」、「撐」三字,則反映了買家內心的小劇場,2017年購屋慾望已經出籠,有需求的換屋族、首購族紛紛加入看房人潮,對他們來說,市場上的物件產品令人眼花撩「亂」,從狂打三低的優惠宅到政府積極推動的公宅,後市看好的發展區域到機能完善的生活圈,購屋買方無不須審「慎」評估自己的負擔能力及住房需求,同時,買放雙方的角力仍持續上演,看誰可以「撐」到心目中滿意的價格。」
 
第七到第十名依序為「逃」、「詭」、「退」、「穩」,則是投資客逐漸退場的象徵,在房市行情盤整之際,許多拐瓜劣棗現形,想「逃」的以收拾行囊,也有人「退」一步來明哲保身,「詭」譎多端的市況更讓許多人感到吃不消,但同時,正是應該「穩」定自己的準備及心態,看準真正的機會,蓄勢待發。
 
另外進入決選的代表字還有「賭」、「殺」、「望」、「緩」、「盼」、「破」、「溫」,也都引起網友熱議,可謂一個市場各自解讀,無不希望可以順利完成資產配置,或是住進夢想中房子,希望各位想買房、想賣房的朋友,可以好好安排自己手中的籌碼,信賴專業的從業人員並儘早規劃及評估。    
 
*房屋迅速出售成交.交給我.0912-913923 陳先生.就對了!
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重大變革!屋簷雨遮不登記新制2018年上路

本文轉載自作者:MyGoNews方暮晨
時間:2017-12-06
 
屋簷雨遮不登記新制2018年上路,內政部:減少市場誤導及買賣糾紛
屋簷雨遮不登記新制2018年上路,內政部:減少市場誤導及買賣糾紛
新聞摘要
  • 屋簷雨遮不登記新制2018年上路,內政部:減少市場誤導及買賣糾紛
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】日前有媒體報導,2018年元旦屋簷雨遮不登記新制上路,憂心計價混淆。內政部對此表示,新制僅適用於2018年1月1日以後新申請建造執照之建物,請民眾不必擔心。新制主要目的在健全測量登記制度,要減少市場誤導欺瞞及買賣糾紛,維護消費者的權益。
 
內政部表示,2017年1月9日修正發布「地籍測量實施規則」部分條文,刪除了一直以來備受爭議的「屋簷及雨遮」得以附屬建物測量登記的規定,因這次變革屬制度重大變動,為讓民眾及產業界能有充分時間因應,故將新制適用的時點訂為2018年1月1日。
 
內政部指出,現行規定僅針對預售屋於「預售屋買賣契約書範本暨其應記載及不得記載事項」規範屋簷雨遮不得計價,對於成屋之交易計價方式並無強制規範。且新制雖於2017年1月9發布實施,但規定適用於2018年1月1日以後新申請建造執照之建物;此外針對都市更新案件有更為寬鬆之過渡規定,在2018年1月1日前已將都市更新事業計畫申請送件者,仍得適用舊規定。
 
內政部並特別說明,報導所提到業者憂心計價混淆的問題,其實正突顯這次內政部推動新制實施的必要性,未來屋簷雨遮不再辦理登記,如此才能澈底杜絕不動產市場上常見的誤導欺瞞民眾及買賣糾紛問題,並讓業者有市場公平競爭的環境,避免劣幣驅逐良幣的惡性循環,以符各界對於健全登記制度及公平交易之期待。
 
2018年即將上路的登記新制不溯及既往,將適用於2018年1月1日以後申請建造執照之建物,不會影響已完成產權登記的原有建物,所有權人權益不受影響,過渡期的建物仍然可以適用舊規定,因此市場有充足時間適應制度的調整。
 
內政部也特別提醒民眾,於進行房屋交易時,應詢問瞭解房屋所適用的登記規定,注意建物登記面積資訊,買賣雙方應詳實說明確認交易內容及計價方式,並要求不動產經紀業者依規定提供不動產說明書,如此才能確保雙方權益。
 
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2017 「」字當道,「」、「」緊追在後

本文轉載自作者:MyGoNews蕭又安
時間:2017-12-06
 
好房網2017房市關鍵字調查,「讓」字當道,「等」、「降」字緊追在後,反映民眾購屋意願
好房網2017房市關鍵字調查,「讓」字當道,「等」、「降」字緊追在後,反映民眾購屋意願
新聞摘要
  • 好房網2017房市關鍵字調查,「讓」字當道,「等」、「降」字緊追在後,反映民眾購屋意願
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】好房網調查2017年房產代表字結果出爐,網友認為「讓」字在2017年房市中最為關鍵,好房網總編輯楊欽亮分析,「讓」字反映了2017年房市現象,是買賣雙方都不得不認同的唯一指標,不論是新屋推案還是中古出售,有讓利才有成交,讓利屋就是2017年市場的王道。
 
2017年的房市代表字票選結果出爐,最高票寶座為「讓」字獲得,排名第二的則是「等」字,緊跟在後的則是「讓」的同義字「降」,三個字都反映出同一件事情,那就是有讓利才有成交,不讓房子就甭賣了,且隨著新屋推案帶頭讓利的風潮,新舊屋的價格差距縮小,許多人便想不如就買新屋,使得中古市場的賣家也不得不低頭,用讓利與降價將手中的房屋推出,也就造就了2017年全年的買家市場,讓買家可以「等」一下,看看哪裡有好的價格出現,伺機出手。
 
楊欽亮說明:「緊接在後的是「慎」、「亂」、「撐」三字,則反映了買家內心的小劇場,2017年購屋慾望已經出籠,有需求的換屋族、首購族紛紛加入看房人潮,對他們來說,市場上的物件產品令人眼花撩「亂」,從狂打三低的優惠宅到政府積極推動的公宅,後市看好的發展區域到機能完善的生活圈,購屋買方無不須審「慎」評估自己的負擔能力及住房需求,同時,買放雙方的角力仍持續上演,看誰可以「撐」到心目中滿意的價格。」
 
第七到第十名依序為「逃」、「詭」、「退」、「穩」,則是投資客逐漸退場的象徵,在房市行情盤整之際,許多拐瓜劣棗現形,想「逃」的以收拾行囊,也有人「退」一步來明哲保身,「詭」譎多端的市況更讓許多人感到吃不消,但同時,正是應該「穩」定自己的準備及心態,看準真正的機會,蓄勢待發。
 
另外進入決選的代表字還有「賭」、「殺」、「望」、「緩」、「盼」、「破」、「溫」,也都引起網友熱議,可謂一個市場各自解讀,無不希望可以順利完成資產配置,或是住進夢想中房子,希望各位想買房、想賣房的朋友,可以好好安排自己手中的籌碼,信賴專業的從業人員並儘早規劃及評估。    
 
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北市屋頂 違建涉及公安仍「依法查拆」

本文轉載自作者:MyGoNews林湘慈
時間:2017-12-06
 
北市屬1994年以前屋頂既存違建涉及妨礙公安仍依法查拆
北市屬1994年以前屋頂既存違建涉及妨礙公安仍依法查拆
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  • 北市屬1994年以前屋頂既存違建涉及妨礙公安仍依法查拆
【MyGoNews林湘慈/綜合報導】因連日頂樓火災造成人民生命財產嚴重傷亡,北市府為確保居住安全,除了推動「頂樓加蓋處所安裝住宅用火災警報器」外,針對頂樓既存違建裝修隔出3個以上使用單元案件成立「208頂樓專案」優先執行拆除,更將研議頂樓違建清查機制,針對台北市頂樓圍封作室內空間使用之違建進行清查,倘發現有隔出3個以上使用單元者,將列為優先執行拆除對象,並針對「226服務專案」、「208頂樓專案」進行複查機制,以阻復建之情事,台北市建管處呼籲民眾切勿拆後重建心存僥倖,以免造成財物損失及人員傷亡。
 
台北市建管處重申頂樓既存違建裝修隔出3個以上使用單元及出租行為已涉有危害公共安全之虞,倘民眾有租屋需求,為確保居住安全,切勿承租有違反相關規定之建物,如有違建相關問題可撥打:1999轉8435,將有專人為您詳細說明。
 
至於市長今日所提考量終結83年既存違建分界一事,建管處表示現行的做法即使屬83年以前之既存違建,只要涉及有影響公安之違建,基於保障市民生命財產之安全,皆已列為優先拆除之標的,市長所提的作法,是正本清源的做法,涉及相關的人力安排及影響性, 建管處將做完整之分析並向市長報告後處理。
 
*房地產買賣(持分可):0912-913923 陳先生
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社子島 開發案拆遷補償4項澄清說明

本文轉載自作者:MyGoNews林湘慈
時間:2017-12-06
 
社子島 開發案拆遷補償4項澄清說明
社子島 開發案拆遷補償4項澄清說明
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【MyGoNews林湘慈/綜合報導】台北市地政局表示,有關媒體2017年12月5日報導社子島開發案拆遷補償居民批沒誠意一事,台北市政府地政局澄清4點表示,(1)建物依重建價格補償,並給予獎勵金、(2)全面多元安置規劃,保障居住權益、(3)已朝多元安置方式辦理,不再制定區段徵收自治條例、(4)在地駐點,持續溝通。
 
台北市地政局表示,依土地徵收條例及台北市舉辦公共工程拆遷補償自治條例規定,合法建物按「重建價格(不計算折舊)」發給拆遷補償費、同意協議價購者加發20%獎勵金、如期騰空點交者再加發60%獎勵金,最高可達重建價格的180%;以加強磚造下級之合法建物為例,拆遷補償費加計協議價購及騰空點交獎勵金後,1坪補償費可達9.7萬元。既存違建(1970年7月4日至1988年8月1日前之違章建築)按合法建物重建價格70%發給拆遷處理費,如期騰空點交者加發處理費60%之獎勵金,補償標準已為六都最優渥。
 
自2015年12月14日起本府陸續推出「補乎哩哉-補償費試算服務」及1對1預約諮詢服務,協助試算建物補償費及提供區段徵收諮詢服務,更從2016年3月21日起利用電話主動出擊,除原有補償費試算外,更增加安置條件評估服務,截至目前為止補乎哩哉共計服務127人次,新聞稿及試算表下載網頁點擊數為16,145人次,主動電話服務2,175通。
 
台北市政府地政局土地開發總隊表示,期望透過擾動最小及提升居住權保障等構想,降低開發對居民之影響,以全面照顧原住戶思維出發,未來預計於地區內興建4,500戶專案住宅,數量足供安置目前設籍戶數;且訂定「先安置後拆遷、分期分區辦理、多元彈性安置及規劃配套措施」4項安置基本原則。設有戶籍且有居住事實之拆遷戶,可依其資格條件、需求及負擔能力,得於承購專案住宅、承租專案住宅及協力造屋三種安置方式中選擇一種。
 
如被拆除建物為合法建物或1988年8月1日以前興建的違建,原住戶得以用「成本價」承購專案住宅,因成本價遠低於市價,為合理分配公共資源,因此必須符合一定的資格條件。
 
另針對無力承購或未符合承購資格者(如無屋無地之承租戶),並符合「台北市社會住宅出租辦法」承租資格規定之拆遷戶,可以選擇承租公共住宅或專案住宅。租金部分,一般戶以「市價行情6折」、低收入以「市價場行情3折」為原則,惟實際租金仍將視未來市場行情調整;租期原則為6年,但因情形特殊經本府同意者得延長3年,可延期2次,總租期最長可達12年,該12年期間將優先承租並提供租金補貼照顧拆遷戶;倘12年過後拆遷戶仍符合「台北市社會住宅出租辦法」承租資格規定,仍可依規定申請承租。
 
本府於2007年5月2日擬訂之北市區段徵收拆遷補償處理及安置自治條例(草案),經北市議會決議考量公共工程自治條例所定拆遷補償處理及安置水準已比照區徵自治條例(草案)所定水準提高,故於2008年1月18日退回在案;又如訂定專法,將致區段徵收與一般徵收之列管違建有不同之處理標準,不符公平正義原則。爰為維持全市一致性及公平性,拆遷補償標準應依照北市舉辦公共工程拆遷補償自治條例規定,未來市府辦理區段收作業前,將以全面照顧思維多元安置拆遷戶。
 
 
 
開發總隊特別說明,為進一步了解當地居民多元安置需求,將根據居民戶籍資料進行社子島全面性家戶訪查作業,藉此深入了解當地戶籍、人數、親族關係、權屬狀況、經濟狀況及居民意見等相關資料,作為未來社子島開發計畫確定後,擬訂社子島地區特別拆遷安置計畫之參考。
 
自2015年6月15日於社子島延平北路8段坤天亭設置專案工作站駐點服務,迄今仍不間斷以強化並持續與社子島居民溝通,民眾若有疑問或想法,歡迎每周二、五下午2點至5點來坤天亭洽詢與溝通,不方便前往的人,亦可直接電話諮詢,專線02-87807056轉511,或至明日社子島網站了解更多相關訊息
 
 
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